전세보증금 미반환에 대한 대응 방법 문의

Question

1.   23년 12월 집주인과 통화에서 재계약 의사는 없으나, 5월경 퇴거 할 것을 미리 알림. 
2.  24년 1월 27일자로 기존 전세 계약 기간 종료. 
3.  4월 2일 통화로 6/2에 퇴거 예정임을 알림.  
4.  5월 9일 다음 세입자가 구해졌는지 문자로 문의했으나 회신 받지 못함. 
5.  5월 27일 전화 통화로 보증금 반환 가능 여부 확인했으나 다음 세입자 없음으로 불가하다고 답변 받음. 6월 5일까지 반환 계획 설명 요구했으나 답변 받지 못함.  
6. 6월 8일에 짐 일부를 두고 전입신고는 유지한 상태로 새 집으로 이사는 한 상황입니다.

현재 집주인은 계속해서 건물이 팔리지 않아서 못준다, 다음 세입자가 없어서 못준다는 말만 반복하고 있습니다. 확정일자 순위를 봤을때 경매에서 회수할 가능성은 낮아보입니다.

궁금한 점은 크게 3가지입니다. 
1. 묵시적 갱신 후 퇴거라고 봤을 때, 계약 종료일을 언제로 봐야하는지. 
   (4월 2일 통화로 6월 2일을 얘기했지만 통화 녹취록이 없습니다. 문자로 제가 일방적으로 얘기한 내용만 있습니다.)
2. 임대인이 통화에서 임차권 등기를 하든 고소를 하든 마음대로 하라고 했는데
    이건 정말 어떤 의도를 갖고 하는 말일까요?
3. 향후 조치는 어떤 방향으로 해야할까요?

감사합니다.

정성열 변호사 · Answer

안녕하세요. 언제나 의뢰인의 편에서 최선의 결과를 얻고자 노력하는 정성열 변호사입니다.

1. 묵시적 갱신의 경우 주택임대차보호법 제6조의 2 제2항에 따라 임차인의 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차계약이 종료됩니다. 따라서 4. 2. 문자를 통해 일방적인 해지통지를 한 자료가 있고, 그날 임대인이 이를 확인했다고 가정했을 때 7. 2.경이 임대차계약 종료일이 될 것입니다.

2. 임대인의 진의는 알 수 없으나, 부동산 경기 악화로 보증금 반환이 어려워져 자포자기한 심정에서 한 말일 수도 있습니다.

3. 이사가 필요할 경우 임대차 종료일 이전에 임차권등기명령 조치를 하시고 보증금반환소송을 진행하시고, 임대인의 다른 재산에 관해서 가압류 등 조치까지 해 두시면 반환받지 못한 보증금에 민법상 이자와 소송촉진등에 관한 특례법상 이자 등까지 반환받으실 수 있습니다.

★ 위 답변은 질문자님의 질문 내용만을 근거로 주어진 사실관계에 기초한 법률적 의견이며 이와 다른 의견이 있을 수 있으므로 참고자료로 활용하시되, 향후 대처 방안 등 기타 자세한 사항은 전화 또는 방문 상담을 통해 사건의 해결책을 강구해 보시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대인이 임차인으로부터 해지통지를 받은 사실에 대한 명확한 증거자료가 없다면 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 할 것입니다. 
2. 그렇다면, 지금이라도 내용증명을 발송하여 해지통지를 해 보시거나 바로 보증금반환청구소송을 제기하여 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음하도록 해 보시기 바랍니다. 
3. 아무튼, 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해서 해지통지가 되면 그로부터(임대인이 해지통지를 수령한 날부터) 3개월이 지나야 해지가 됩니다. 보증금반환청구소송기간이 최소 6개월은 걸릴 것이므로 내용증명발송보다는 소송을 먼저 제기하여 해결하는 방법이 좋을 것으로 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

우정한 변호사 · Answer

임대차 해지 통지는 계약끝나기 2개월 전에 통지 하여야 합니다.
정확히 언제 계약해지(갱신의사없음)통지를 했는지 불분명 합니다.
위 사안의 경우 묵시적 갱신되었는지도 살펴보아야 하고, 혹시 쌍방간 합의로 계약기간을 연장한것으로 봐야 하는지도 살펴 보아야 합니다.

만약 묵시적 갱신이 되었다 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이 경우 해지 통지후 3월이 지나야 그 효력이 발생합니다.

사안이 복잡해 보입니다. 계약서나 통화기록 등을 직접 봐야 정확한 판단이 가능 할 것으로 보입니다.
최악의 경우 계약 해지가 제대로 되지 않아 지금이라도 계약해지 통지를 해야 하는 등 문제 발생 여지가 있습니다.

[부동산 전문] 법무법인 대주

정의권 변호사 · Answer

1. 계약종료일은 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 짐을 두고 이사한 6월 8일에는 임대차가 종료한 것으로 보이므로 종료일은 큰 의미는 없습니다.

2. 임대인의 의도를 정확히 알기는 어렵습니다.

3. 대항력과 우선변제권을 확실하게 유지하면서 임대인에게 임차주택을 반환하기 위해서 임차권등기를 신청하여야 합니다.

4. 임차권등기가 등기부에 기재될 때까지 점유와 주민등록을 유지하여야 하고 등기부에 기재되면 임대인에게 비워진 임차주택의 비번을 알려주는 등의 방법으로 주택을 반환하여야 합니다.

5. 보증금반환청구의 소를 제기하면 연 12%의 지연배상을 함께 청구할 수 있습니다.

6. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 녹취록이 없더라도 문자발신 후 통화한 내역이 있다면 계약해지가 인정될 수 있으며, 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.