가압류 진행 조건에 대한 이해와 절차

Question

사려는 땅에 근저당권 채권최고액 1억 6천 6백만원이 걸려있는지 모르고 땅 대금을 8천만원 입금했고 계약서에는 근저당권에 관련한 내용이 없이 제 이름으로 땅 등기 이전 완료까지 했습니다. 땅 매매업자는 근저당권에 대해 계속 말로만 내년까지 소멸시켜주겠다고 하는데  
1. 땅 매매업자의 또 다른 땅에 가압류를 진행할 수 있을까요?  
2. 법적으로 가능할까요?
3. 가압류를 진행하는 게 어려울까요?
4. 소송을 해야할까요?

김명수 변호사 · Answer

1. 아무래도 매매계약서에 근저당권을 말소하기로 하는 내용에 대한 기재가 없을 것으로 보입니다. 
2. 부동산매매계약을 체결하려는 경우 매수인으로서는 매매목적물에 대한 등기부등본을 발급받아서 근저당권자 등 다른 이해관계인들의 존재여부를 파악하여 해당 채권금액만큼을 매매대금에서 공제하거나 이전등기(잔금)시점까지 매도인이 말소하기로 하는 내용으로 특약을 하는 것이 일반적인 경향입니다.
3. 따라서 본건에 대해서 매도이을 상대로 가압류 등의 법적절차를 진행하려면, 매수인께서는 매도인이 해당 근저당권을 말소해 주기로 하는 약정에 대한 증거자료를 먼저 확보하셔야 할 것으로 보입니다.
4. 그런 증거자료가 확보되면 법적절차를 진행하셔야 할 것입니다. 그러한 증거자료 없이 법적절차를 진행할 경우 자칫 패소의 위험성이 높습니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김병길 변호사 · Answer

1.항 내지 제3항 
   가압류를 진행하려면 매매계약과 관련하여 상담인에게 근저당권이 설정된 1억 6,600만 원 상당에 대한 손해배상채권이 있음이 인정되어야 합니다.
   다만, 손해배상책임 발생여부를 정확히 파악하려면 상담인과 상대방의 매매계약 내용을 검토가 선행되어야 하고, 매매게약상의 채무불이행에 따른 손해배상(통상  
   걔약서에는 부동문자로  제한물권등 소멸이라는 제목으로 매도인이  잔금수수일까지 부동산에 설정된 근저당등을 말소시킬 의무가 기재되어 있습니다) 사기, 착오 
   등을 이유로 한 손해 배상채권 중 이 사안에  가장 적합한 원인을 특정하고 상대방의 다른 땅에 가압류할 수 있습니다.

4. 상대방이 근저당권을 내년까지 소멸시켜 준다고 말은 해도 이행하지 않을 가능성이 농후하고, 근저당권자의 동의 없이는 상대방이 대출금을 변제하지 않는 한 근저 
     당권을 현실적으로 소멸시킬 수 없으므로 상대방에 대한 소송이 필요하다고 사료됩니다.

임승빈 변호사 · Answer

법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 민사소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 상대방이 근저당권 말소를 약속하고 이행하지 않는 경우, 손해배상 청구를 하거나 상대방 재산에 대한 가압류가 가능한 사건입니다.

3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.