가등기 사해행위로 취소 가능성에 대한 상담

Question

안녕하세요, 현재 전세 거주중인데요, 집주인이 돈을 안줄꺼같습니다. 그래서 임차권등기와 소송을 준비하려고하는데요.
전세 입주는 2022-07-05이고 만기는 24-07-05이며, 전세금은 총 2.6억입니다.
근데 23-07에 매매예약 가등기가 하나 걸려있어서 경매에 낙찰이 쉽지않을거같은데요, 사해행위취소 가능한가요? 집즈인 말로는 남편한테 걸려있다는데 안믿깁니다

오현석 변호사 · Answer

1. 임대인이 전세금 반환을 하지 않는다면 임차권등기명령신청 및 보증금반환청구소송, 그리고 이후 경매절차 등 강제집행 절차를 진행하실 수 있습니다.

2. 다만, 임대인이 설정 해 둔 매매예약 가등기가 염려되시는 것 같은데, 해당 가등기는 (임차인이 전입신고 및 확정일자를 2022. 7. 5.경 한 것을 전제로 설명드리면) 후순위 권리이기 때문에, 경매에서 말소되는 권리에 해당됩니다. 따라서 위 가등기는 낙찰자가 경매낙찰을 받는데 있어서 영향을 미치는 권리가 아니고, 따라서 임차인에게 영향을 주는 가등기가 아닌 이상 임차인이 사해행위취소소송을 제기하기는 어려울 것으로 예상됩니다.

3. 구체적인 상황 및 자료에 근거한 상담이 필요하겠지만, 일단 제공해주신 정보를 근거로 하면, 현재 보증금반환소송 및 임차권등기명령신청, 그리고 강제경매신청 절차진행까지 진행하시는 것이 가능한 상황으로 보입니다.

4. 추가 궁금하신 점 있으시면 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

신현돈 변호사 · Answer

경매실무상 선순위 가등기가 공시되어 있는 경우에는 경매개시결정 후에도 경매절차가 중지되는 등으로 비교적 유찰이 많이 됩니다. 따라서 전세금반환청구소송 이후 경매절차를 진행하기 위해선 가등기 말소가 필요합니다. 
집주인과 남편사이의 매매예약이라면 '통정허위표시' 나 사해행위에 해당할 가능성이 높습니다.

우선 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담부터 받아보실 필요가 있습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 매매예약 가등기 내용에 따라 사해행위 취소송 진행 가능합니다.

2. 법률사무소 인도는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 보증금반환청구소송(대법원 상고 인용판결 등 다수), 어린이집, 학교폭력, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 쉴드 대표변호사 임현수입니다. 어려운 시기에 힘드시겠지만 도움이 되기를 바라며 아래와 같이 답변드립니다.

■ 질의에 대한 답변

1. 임차권등기와 전세보증금반환청구 소송을 준비하시는 것은 적절한 선택으로 보입니다. 임차권등기를 마치면 확정일자를 기준으로 후순위 권리자에 대한 대항력을 갖게 되므로, 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.

2. 주의할 점은 2023년 7월 이전에 설정된 매매예약 가등기입니다. 만약 이 가등기가 임대인의 사해행위에 해당한다면 채권자취소권을 행사하여 취소할 수 있습니다. 사해행위가 인정되기 위해서는 매매예약 가등기가 실제 권리관계를 반영한 것인지, 악의적으로 채권 회수를 방해할 의도로 설정된 것인지 여부가 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다. 따라서 매매예약 가등기의 설정 시기와 경위, 가등기권자와 임대인 사이의 관계, 임대차계약 당시 가등기에 대한 고지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사해행위 해당 여부를 판단해야 할 것 같습니다. 객관적 정황 증거를 수집하고, 경험 많은 변호사의 조력을 받아 면밀히 대응 전략을 세우시길 권해드립니다.

구체적인 대응전략이 궁금하시면 연락주시기 바랍니다.

정현영 변호사 · Answer

채무자가 재산보다 채무가 더 많은 상황을 초래하거나 이를 악화시키는 행위를 함으로써 채권자들을 해하는 것을 사해행위라고 합니다. 가등기 설정 당시 임대인이 별다른 재산이 없어서 채무가 더 많은 상황이었다면 일응 사해행위가 된다고 볼 수 있습니다. 따라서 임대인에게 재산이 부족한 것으로 평가된다면 사해행위취소 소송을 고려해볼만 합니다. 한편, 사해행위취소 소송에서 수익자인 피고의 악의는 추정되기 때문에 남편은 스스로 사해행위라는 것을 몰랐다는 것을 입증해야 하는데, 채무자와 수익자 간에 친족과 같은 특별한 관계에 있고, 대가성 없이 이전된 것이라면 악의 추정이 번복되기 어렵습니다. 관련 자료들을 바탕으로 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다.

정초 변호사 · Answer

상담하신 내용만으로 보아서는 부동산이 경매로 넘어갔을 경우를 대비해 매매예약 가등기를 사해행위 취소로 말소하고 싶으신 것으로 보입니다.

사해행위에 해당하기 위해서는 당사자간의 거래행위가 사해행위에 해당하여야 하고 사해의사가 있음을 증명해야 합니다.

부부끼리의 거래에 해당한다는 사실만으로는 사해행위에 해당한다고 보기 어려울 수 있으며, 
등기부 내용과 더 자세한 자료로 상담 요청해주시면 사해행위에 해당하는지 여부를 판단하는데 도움이 될 것으로 보입니다.

부동산 전문 변호사에게 더욱 구체적인 상담을 원하시면 상담신청해주시거나 사무실로 방문해주세요. 친절하게 도와드리겠습니다.

법률사무소 대중 정 초 변호사입니다. 감사합니다.