전세 보증금 미반환에 따른 임차권등기설정 및 계약금파기에 대한 손해배상 상담

Question

안녕하세요. 너무 급한상황이라 도움부탁드립니다..

24.04.28에 만기 퇴실을 앞두고 있던 세입자 입니다.(계약기간 : 22.04.29~24.04.28)(보증금 150,000,000원)
만기 3개월전 퇴거 통보했고 확인 답변도 받고 새로이사갈집 계약 여부등도 매번 전달했습니다.

그런데 이사 일주일전(24.04.20)연락이와서 집이 안나가서 돈을 줄 수 없다고 합니다.

바로 내용증명도 발송하고, 보증금반환대출도 알아봐주고, 계속 돈을 마련해달라고 요청했지만 한푼도 없다는 답변이 지속되고있습니다.

제가 궁금한점은 
1 새로 이사갈집 전세계약을 파기했을때 새임대인에게 반환받지 못하는 계약금에 대해서 이후 현집주인에게 손해배상청구할 수 있나요? 소송으로 가능한건가요?

2 새로 이사갈집 전세계약을 파기하지않고 새로운집에 이사를 가고 (전입신고는 명령이후 함)임차권등기명령을 신청하고 명령이떨어졌다고 가정하고,
그럼에도 집주인이 줄돈이 없어서 소송진행하고 경매에 넘어가게되면 은행대출 제외하고 선순위 보증금을 차감하고 저에게 지급되는건가요?

4 22년 부동산계약시 중개인이 선순위 보증금 10억이라고 했으나(서류,녹취 있음) 실제 확인해보니 17.8억 입니다.
이런경우 경매넘어가서 돈을 못받게 됐을때 보증금 반환소송 가능한가요?
승소사례가 있어서 여쭙니다..

5 저 같은 경우 새로갈 집 계약을 파기하는게 맞는건가요? 아니면 소송 및 경매 절차를 진행하는게 낫나요?

두서없는글 죄송합니다.
너무 급합니다 도와주세요..

박정훈 변호사 · Answer

1. 새롭게 이사갈 곳을 구하여 계약을 체결한 사실을 알리셔야 손해배상 청구가 가능할 것입니다. 단순히 이사를 간다고만 알리시지 말고 이미 계약을 체결하였다는 점, 날짜와 금액에 대한 이야기도 하시는 것이 좋습니다.

2. 선순위 채권이 있다면 해당 채권의 다음 순위로 받게 되시는 것이 맞습니다.

3. 새로운 집으로 이사를 가시는 것으로 마음을 먹고 기존 임대인에 대하여 보증금반환을 강하게 요청하는 것이 하나의 선택지가 될 수 있습니다(소송 포함). 그런데 기존 거주지의 임대인이 마지막날까지 보증금을 돌려주지 않으려 하면 새로운 집의 임대인에게 지급할 보증금을 구할 수가 없습니다. 때문에 위와 같은 선택을 못하시는 경우가 많습니다.

4. 공인중개사에 대한 손해배상청구 또한 가능할 여지가 있을 것으로 보입니다만, 이 부분은 조금 더 자세한 정보를 제공해주셔야 더 정확히 판단할 수 있습니다.

5. 새롭게 체결한 계약을 파기하시면, 이미 지급한 계약금을 부분을 다시 돌려받지 못합니다. 그렇게 되면 기존 임대인에게 이 부분의 손해를 배상하라고 하셔야 할 것인데, 기존 임대인이 쉽게 배상하여 주지는 않을 것입니다. 따라서 기존 임대인을 상대로 ‘그 계약금 상당의 손해액에 대한’ 소송을 해야 할 가능성이 높습니다. 반대로, 새롭게 체결한 계약을 파기하시지 않으신다면 기존 임대인이 보증금을 바로 반환하여 주지 않을 것으로 보이고, 결국 기존 임대인을 상대로 ‘보증금 반환청구’ 소송을 해야 할 가능성이 높습니다. 
어느 쪽으로 가도 소송을 해야할 가능성이 있는 상황입니다.

6. 연락 주시면 상담을 통하여 구체적인 내용 확인 후 도움드리겠습니다.

김도헌 변호사 · Answer

1. 원칙적으로 이사가려고 하다가 못간 손해를 배상해달라고는 못하나, 만약 집주인이 그 사실을 알고도 전세금을 안줬다면 손해배상 청구가 가능합니다.

2. 그렇습니다. 못받을 확률이 상당히 있습니다.

3. 보증금반환소송 승소사례 많습니다.

4. 새로 갈 집은 파기하시는게 맞습니다. 지금 계신곳에 거주하시면서 보증금반환소송 및 임차권등기명령을 진행하셔야 합니다.

관련하여, 공인중개사 자격도 가지고 있으며, 보증금반환소송 전문 변호사로 활동 중입니다. 승소경험 많고, 강제집행 성공사례도 많으니 연락 주시기 바랍니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 새로 이사갈 집 전세계약이 파기되었을 때, 돌려 받지 못하는 계약금을 기존 집주인에게 민사소송을 진행해서, 피해배상을 받을 수 있습니다.

2. 새로운 집으로 이사 간 후에, 기존 집주인의 집이 경매절차에 넘어가면, 경매법원은 선순위 은행 채권액을 지급하고, 남은 돈으로 의뢰인에게 보증금을 지급합니다.
의뢰인이 경매절차에서 못받은 보증금을 기존 집주인의 다른 재산을 압류 하여 받을 수 있습니다.

3. 새로운 집으로 이사 가고, 기존 집주인에게 민사소송을 진행하여야, 보증금 및 기타 손해비용을 회수할 수 있습니다.

4. 깡통전세로 전세보증금을 못 받은 사건을 수행한 경험 있는 19년차 경력의 대방건설 법무실장 출신 민사법 전문변호사와 함께 소송을 진행하여야, 신속하게 보증금 및 기타 손해비용을 전부 회수할 수 있습니다.

우주경 변호사 · Answer

1. 새로운 집 계약 체결 사실과 계약금 지급 사실 등을 임대인에게 알렸다면 손해배상청구 가능합니다.
2. 기재해주신 내용대로 되면 선순위 이후 배당받게 됩니다.
4. 중개인에 대한 손해배상 청구를 말씀하시는 것이라면 가능해 보입니다. 물론 그와 무관하게 보증금반환청구소송 가능합니다.
5. 1) 새로운 집 잔금 지급이 가능하고, 2) 새로운 집에 전입신고를 늦게 해도 되는 상황이라면, 즉 기존 집에 전입신고 남겨둘 수 있다면 일단 이사하시고 임차권등기명령 신청 절차 진행하시는 것이 나아 보입니다. 위 둘중 어느 하나라도 충족되지 않는다면 새로운 계약 파기하시고 현 집에 임차권등기명령 신청하시거나 곧바로 보증금반환청구소송 제기하시는 것이 나아 보입니다.

상담 신청해주시면 보다 상세히 설명드리겠습니다.

신뢰할 수 있는 변호사,
법률사무소 근본의 우주경 변호사입니다.