문자 통보와 묵시적 계약 갱신: 법적 조치와 보증금 반환 문제

Question

1. 전세계약만료 3개월 전 문자로 계약연장 안하겠다는 의사를 표시했으나 답을 전화로 들었고 녹음하지 못해 증거가 없음.
2. 이 후 1개월 전 보증금 반환 문의하니 세입자 못구하면 못준다고 함.
3. 부랴부랴 내용증명을 보내 계약만료일에 계약종료 의사와 보증금 반환요구를 함.
4. 그 후 알게된게 1번 사실 때문에 묵시적 갱신이 된 상태라고 함.

결국 법정분쟁으로 갈 것 같습니다. 주임법상 묵시적갱신 해지 통보수신 후 3개월 이후에 적용된다하는데, 위 내용증명이 묵시적갱신 해지 요구로 의사표현이 될까요? 아니면 새로 묵시적갱신을 해지하겠다는 내용증명을 보내야할까요? 집주인이 추후 내용증명 수취를 거부해 해지통보를 제때 못할까 두렵습니다.

우주경 변호사 · Answer

- 묵시적 갱신을 저지하려 노력하셨고, 실제 저지하는 데 성공하신 것 같지만, 이를 증명하는 데는 어려움이 있을 것 같습니다.
- 이에 따라 묵시적 갱신되었음을 전제로 후속 대응을 하셔야 할 것 같고, 임대인의 태도를 고려할 때 내용증명이 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송 등 법적 조치를 취하실 것을 추천드립니다.

상담 신청해주시면 보다 상세히 설명드리겠습니다.

신뢰할 수 있는 변호사,
법률사무소 근본의 우주경 변호사입니다.

김태운 변호사 · Answer

전세계약 만료 2개월전까지 갱신거절의 의사표시를 하지 않으면, 묵시적 갱신이 됩니다.
사안에서 ​ 1개월 전 개인 사정으로 인해 계약 연장을 하지 않겠다는 의사표시는 만료 2개월전이 아니므로, 적법한 갱신거절의 의사표시는 아닌 것으로 보입니다. 이경우 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.
-제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
묵시적 갱신의 경우 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있으며, 임대인은 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.
그러므로 새로 해지를 할 필요가 없으나, 위 내용증명이 상대방에게 도달하였는지는 확인해 보시기 바랍니다.
송달이 되지 않는경우 의사표시 공시 송달의 방법으로 송달을 하여야 합니다. 참고가 되었기를 바랍니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 임대차계약이 종료하기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하여야 임대차가 묵시적 갱신되지 않습니다. 다만 그 기간이 지나서 갱신거절의 통지를 한 경우 갱신거절의 통지를 묵시적 갱신 중 해지통지로 보아 3개월이 경과하면 임대차가 종료합니다. 따라서 내용증명을 보내어 임대인에게 도달하였다면 별도로 다시 해지통지를 할 필요는 없습니다.

2. 더 궁금하신 점이 있으시면 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시기 바랍니다. 상세하게 설명 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 묵시적 갱신된 상황에서도 해지통지를 하는 내용증명이 임대인에게 송달되었다면 송달일로부터 3개월이 지나면 해지가 될 것입니다.
2. 그럼에도 불구하고 임대인이 3개월이 지난 시점까지 보증금 전액을 반환하지 않는다면, 임차인으로서는 어쩔 수 없이 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.