근저당이 매매금액보다 클 때 부동산 매매 상담

매도인이 매매대금을 유용하여 근저당권이 말소되지 않는 경우를 걱정하시는 것으로 보입니다. 근저당권자가 은행이나 제2금융권이라면, 매도인과 함께 해당 채권자인 회사의 업무담당자를 찾아가서 매도인, 매수인, 채권자가 모두 모인 자리에서 대금지급일 기준 채권액이 얼마인지 확인하시고, 매수인이 해당 금액을 채권자가 지정하는 계좌로 직접 입금하시는 것으로 대금의 지급을 갈음하기로 하며, 매도인은 입금이 확인되는 것과 동시에 그에 대한 근저당권등기의 말소절차를 진행하도록 특약을 하실 필요가 있을 것으로 보입니다(매도인과 만나서 관련 서류를 모두 가져온 것을 확인하시고 입금하시는 것이 좋을 것입니다). 매도인이 관리하는 계좌로 입금되는 금액을 줄임으로써 매도인이 사적으로 이를 유용할 가능성을 줄일 수 있을 것입니다. 이중매매 등으로 인하여 소유권 자체를 넘겨받지 못하는 경우에 대비하여서는 부동산 권리보험이 보장하는 범위 안에 있는 것으로 알고 있으므로, 질문하신 것과 같이 대비하실 수도 있으나, 가입 자체가 거부될 수 있으므로 잘 알아보시기 바랍니다. 또한, 이중매매의 위험은 소유권이전등기청구권을 가등기 하는 방법으로 대비하실 수도 있을 것으로 보입니다(다만, 가등기를 하더라도 우선하는 권리가 있는 경우 말소될 수 있으므로 등기부를 꼭 먼저 확인하시기 바라고, 사안과 같이 이미 있는 근저당권이 말소되지 않고 경매될 경우 소유권이전을 보장 받을 수 없습니다. 위 가등기는 매수인이 채권자에게 채권액을 모두 변제하여 선순위 담보권을 모두 말소시킨 경우에만 의미를 가질 수 있습니다). 다만, 이러한 경우에 상대방이 매수인이 요청한 사항에 반드시 협조해야 할 의무가 있는 것은 아니고, 부동산 매매계약 자체가 가지는 고유한 위험으로서의 부동산 가격의 변동의 위험 등은 변하지 않으므로 거래에 있어서 보다 주의하시기 바랍니다. 이상의 답변은 질문자가 고지한 내용을 기준으로 일반적인 답변을 한 것이므로, 구체적인 사안에 따라 달리 적용될 수 있음을 알려드립니다.