보증금 반환소송과 셀프낙찰 관련 문의 및 형사고소 가능성

Question

사건경위

저는 2022년2월9일부터 2024년2월9일까지 임대인과 임차계약을 했고 (확정일자, 전입신고완료)여태 보증금을 지급받지 못하였습니다. 해서 임차권등기명령 후 보증금반환소송을 진행하였는데 얼마전 임의경매가 신청되어 배당요구를 신청하라는안내장을 받았습니다.

실제 임대인

계약시 임대인과 같이 있던 000이라는 사람이 실제 임대인으로 본인은 법무사이며
임대인과는 매제지간이라 소개하였습니다.
그는 계약 당시부터 현재까지 모든 일에 관여를 하였고, 이 사건 소송 또한 직접 주도하고 있습니다.
또 임의경매를 신청한 주식회사의 
대표가 000이라는것을 확인 하였습니다.

계약이후 임차인의 동의없이 소유권이 이전되었던 적도 있으며 (소유권변경2달후 다시 원래임대인으로 변경)  본인이 근저당을 설정해 놓고  경매를 통해 낙찰자에게 그 금액을 되돌려 받으려 하고 있습니다.

경매시 배당요구를 하면 문제가 없이
보증금 전액을 반환받을 수 있는지 
경매 유찰시에는 셀프낙찰을 받는것 밖에 
방법이 없는지 또 낙찰을 받게되면 후순위 
대출까지 임차인이 책임을 지는 것인지 
마지막으로 이러한 바지임대인과 000이라는 실제임대인에게 형사고소가 가능한지 알고 싶습니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 임의경매 절차를 통해서 보증금 중 얼마를 배당을 받을 수 있는지는 낙찰가액과 우선순위에 따라 배당표가 결정되고 배당금액이 보증금에 미달할 경우 미달 원인에 따라 배당이의를 하여 변경될 가능성도 것이므로 지금 단계에서 확실하게 알 수 없습니다.

2. 셀프낙찰은 선택의 문제이며 셀프낙찰을 받게 되면 낙찰에 의하여 담보권 등의 권리는 소멸하게 되므로 낙찰자가 후순위 권리자의 채권까지 변제하여야 할 의무는 없습니다.

3. 임차인이 임대차 계약을 체결할 당시부터 바지임대인이라는 것과 실제 임대인이 따로 있다는 것을 알고 있었다면 사기 등으로 형사처벌을 받게 하는 것은 어려울 것으로 보입니다. 다만 실질적 임대인과 임대차 계약을 체결한 것이라는 사실을 입증할 수 있다면 실질적 임대인을 상대로 보증금반환 등의 청구를 할 수도 있을 것으로 보입니다.

4. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임의 경매에서 셀프낙착을 받을 것인지, 아니면 배당요구를 하여 배당만 받고 나머지 보증금에 대해서는 임대인을 상대로 한 강제집행을 추가로 진행하는 등 어떻게 대응할 것인지에 대해서는 임차인의 임차권이 경매를 신청한 근저당권보다 앞선 선순위인지 여부에 대해서 검토가 필요합니다.
2. 만일, 임차인께서 최선순위자라면 셀프낙찰을 받아도 될 것인데, 그런 경우에는 혼동의 법리에 따라서 보증금과 낙찰대금과의 차액부분은 소멸하게 되어 임대인에게 추가로 청구할 수는 없게 됩니다. 또한, 후순위자들에 대한 채무도 경락으로 인하여 당연히 소멸하므로 임차인께서 부담할 필요는 없습니다. 
3. 한편, 형사적인 문제는 전세사기혐의 또는 부동산실명법위반문제가 대두될 수는 있지만, 구체적인 정보가 부족하여 기재하신 내용만으로는 판단이 어렵다고 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.