임대차계약 특약의 유효성과 법적 방어 가능성

임대차계약(임차목적물이 매매목적물이 되는 경우 특약) 갑과 을이 유효한 임대차계약을 하였습니다. 5년 후 갑이 분양승인신청을 한 후 분양기간을 정하면 을이 갑이 지정한 기간에 분양을 받는 것인데요 갑이 부도가 나서 분양을 하지 못하였습니다. 특약에 임대차 해지시 5년 치 임대료(월세)를 차감 후 갑이 변제 하는것으로 되어 있는데 을은 갑이 의무를 이행하지 못하여 분양을 못받고 해지하는것인데요 이런 경우에 해당 특약이 효력이 있는 것인가요? 쌍무계약이며 동시이행관계인데 동시이행항변권 등을 들어 을만 의무만 강요한다는게 매우 불합리하다고 생각이 됩니다. 특약은 을은 갑이 지정한 기간에 분양을 받아야 하고 그렇지 않으면 5년치 임대료를 내던지 보증금에서 차감 후 갑이 변제 한다는 내용입니다. 병에게 채무보증이행청구를 하였는데 채무부종성으로 인해 병도 갑과 같은 주장을 하면서 5년치 월세를 빼고 준다고 주장하는 중이거든요 그래서 소송을 할까 하는데 임대차 계약의 특약이 이러한 경우 무효가 가능한지 편면적강행규정인 임대차보호법과 민법의 동시이행항변권등으로 법적 방어가 가능할지 문의드립니다.