다세대 주택 전세사기 경매 낙찰 후 배당금 순위 문의

Question

현재 다세대 주택 전세사기 피해를 입고 건물이 경매에 넘어가 있는 상태 입니다.
다세대 건물의 경우는 선순위의 개념이 없다고 알고있는데 건물이 경매에 낙찰 되었을 경우 낙찰 금액은 다른 세입자들과 어떻게 나누게 되나요?
최우선 변제액이란 것도 있던데 최우선 변제액을 배당 한 후 나누게 되나요? 아니면 바로 나누나요?
1/n 인가요? 아니면 보증금 비율에 맞게 나누게 되나요?
다세대 주택 경매 후 배당금을 나누는 순위(?) 방식(?)에 대해 문의 드립니다.

이강훈 변호사 · Answer

참 걱정이 많으시겠습니다. 다세대 주택인데 경매에 넘어갔고 귀하가 스스로 신청한 것은 아니고.. 본인이 최우선변제권 대상자인지, 얼마나 배당받을 수 있는지를 알려면 많은 정보가 필요해요. 귀하는 위 글에서 이를 알 수 있는 어떤 정보도 기재해놓지 않으셨어요. 본인이 몰라서 못 쓰신 것이니까, 이렇게 하지 마시고 변호사 상담 신청을 하세요. 최소한 귀하가 좀 알아 보고 상담 신청을 하셔야 하는 내용이 있어요. 
1) 주택 가격(매매 시세, 공인중개사에 알아보세요. 공동근저당이면 근저당에 묶인 주택 전부의 가격을 알아야 합니다), 2) 선순위 저당권 금액과 저당권 설정일자, 3) 귀하와 다른 공동근저당으로 묶인 주택의 세입자들의 전세보증금 액수 전부(엑셀로 정리. 다른 임차인들에게 개별적으로 물어보아 정리를 하세요). 4) 귀하의 거주 지역, 이런 정보가 있어야 귀하가 최우선변제금을 받을 수 있는 소액 임차인에 해당하는지 알수 있습니다. 
공동근저당권이 있는 여러 다세대 주택들의 경매 대금을 동시 배당하는 경우를 설명할게요. 여러 세입자들의 주택이 다세대 주택이고 공동근저당권의 목적물이라면 (1순위) 각 주택에 매각대금 비율대로 각 주택별로 할당된 집행 비용(=경매비용)을 차감하고 나서 (2순위) 각 주택의 임차인의 최우선 변제액은 각 집의 매각대금에서 각각 먼저 받게 됩니다. 다 묶어서 보증금 액수 비율대로 나누는 것이 아닙니다.  (3순위) 각 주택의 매각대금에서 각 집에 매각대금 비율대로 할당된 저당권부 대출 채무액을 배당합니다. (4순위) 그 다음에 남는 돈이 있으면 우선변제권이 있는 귀하에게 돌아가는 거고, 남는게 없으면 못받거나 부족하면 일부만 받는 겁니다.  (5순위) 그렇게 하고도 남는 돈이 있으면 국세 등 세금에 먼저 배당되고  (6순위)  그 다음에 일반 채권들에 대해 채권 비율대로 배당이 됩니다. 귀하는 자세한 상담이 필요하시니 상담 신청을 하세요. 만약 위 정보를 얻기 전이라도 궁금한 내용이 있으시면 먼저 대략 상황 파악하고 상담신청하세요.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.