전세집에 가처분이 내려진 경우의 대처 방안

Question

살고있는 전세집에  채권자 대위권에 기한 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구권을 
위한 가처분이 내려져서 매매 증여 전세권
저당권 임차권 설정 등 기타 일체의 처분행위를
금지하고 있습니다.
이경우 임차권 등기 설정이 가능하지요?
다행히 4억 8천 전세금 채권이 가장 선순위 입니다. 만일 임차권 등기가 안된다면  어떤 방법이 
있을까요?
가처분이 끝날때까지 계속 기다리자니 이미
집을 매입 해서 이자비용이 참 부담 스럽습니다
바로 전세금 반환소송이 가능하겠는지요?
어떻게 접근하면 좋을 까요?

현영우 변호사 · Answer

계약종료 2개월 전까지는 임대인에게 임대차계약을 해지한다는 확실한 의사를 표시하시고 관련한 객관적인 증거를 확보하셔야합니다.

의사표시는 구두가 아닌 내용증명, 문자 등을 통해 하시는 것이 좋습니다.

특히, 내용증명을 보낼 경우 추후 의사전달을 하였다는 증거를 손쉽게 마련할 수 있습니다.

그 후 임대인이 계약이 종료되었음에도 보증금 반환을 하지 않는다면 보증금반환청구소송을 진행하셔야합니다.

구체적인 도움이 필요하시면 연락바랍니다.

이진규 변호사 · Answer

가처분과는 별개로 임차권등기가 가능한 사안으로 보여집니다.

또한 기재해주신 내용을 살펴보았을때 전세금반환청구소송 제기가 필요한바

사건 관련하여 문의 사항이나 도움이 필요하시면 편히 연락 주십시오.

보다 구체적인 사건 내용 확인 등을 통해 대응방안에 관하여 상세한 상담 도와드리겠습니다.

감사합니다.

임정엽 변호사 · Answer

전세금반환소송을 제기하기 위해서는 적어도 만기가 2개월 남아야 합니다.

가처분이 되었다라는 것만으로는 계약을 해지할 수 없기 때문입니다.

만약 만기를 이유로 전세금반환소송이 가능하다면 전세계약체결 당시 상황에 대한

자세한 검토가 필요할 것으로 보입니다.

자세한 문의가 있으시면 상담을 신청하여 주시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 가처분등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 확보하였을 것이므로 가처분등기와 상관없이 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 가능할 것으로 보입니다.
2. 한편, 만기 2개월 전까지 임대인에게 해지통지를 하시고 증거자료를 확보해 두시기 바랍니다. 
3. 그런 후 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않으면, 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

정의권 변호사 · Answer

1. 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 부동산을 처분하는 행위가 아니어서 가능할 것으로 보입니다.

2. 현재의 임대인을 상대로 전세금반환소송이 가능합니다. 그러나 소송 중 소유자가 변경된다면 그 자를 피고로 추가하여야 합니다.

3. 구체적인 자료를 가지고 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시면 상세하게 설명 드리겠습니다.

신현돈 변호사 · Answer

1.가처분과 무관하게 임차권등기가 가능합니다.

2.임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하였다면 현재의 임차인과 가처분채권자를 주위적,예비적 피고로 하는 등의 방법으로 전세금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다.