상가건물 누수 문제와 임대료 관련 상담

Question

2019 완공한 7층 상가건물 5,6층 이용하고있습니다. 
2021 부터 입주해서 운영하고있는데 
2022부터 6층에서 누수가 생겼습니다.
물이 떨어져 수건을 사용하였고 수건 사고 버린것만 200장이 넘습니다.
건물측은 몇년째 나몰라라합니다.

그런데 오늘 6층 새로운곳에서 누수가 발생되었습니다. 5층까지 전달되고있는데 어떠한 해결방법을 제공하지않아 임대료를 내지않으려 합니다

참고로 건물은 법인 건물로 시행사와 관리자가 있는 듯한데 서로 책임을 전가합니다
해결이 될때까지 임대료를 내지 않아도 괜찮나요

정석영 변호사 · Answer

승소 방향 지름길로 안내하는 네비게이터, [Navi변] 정석영 변호사입니다(법무법인 청향 파트너변호사).

1. 며칠 전에 올려 주신 상담요청 사안과 관련하여 아직 문제가 해결되지 않은 상황으로 보입니다. 
2. 이전에 말씀드린 대로 상가건물의 임대인(소유자)는 임차인이 건물을 계약목적대로 사용 수익하게 해 줄 의무를 부담하고, 그에 부수하여 수선의무를 부담합니다. 이러한 의무를 이행하지 않을 경우 임대인은 수선비용 상당의 손해배상책임을 지게 되고, 만약 하자가 중대하여 건물의 사용수익 자체가 불가능하게 될 수준인 경우 해당 기간 차임의 지급을 거절할 수도 있습니다.
3. 사안에서의 핵심은 결국 누수 등으로 인한 피해 수준이 임대료(차임)를 내지 않아도 될 정도인지 여부인데, 구체적인 사실관계를 먼저 확인해야겠으나 누수의 발생 빈도 및 수준에 비추어 보면 임대료 지급을 면할 수 있는 상황으로 충분히 볼 수 있습니다. 다만 구체적인 의사 전달 없이 임대료만 내지 않으면 상대방 쪽에서 차임미지급으로 인한 계약해지 및 명도를 청구할 빌미가 될 수 있습니다. 차임을 내지 않는 이유와 법적 근거를 임대인에게 명확히 밝혀 두어야 합니다. 이러한 대응을 진행할 때의 법적 유불리 및 리스크, 구체적인 대응 방안 등에 대해 안내해 드리고, 도와 드리겠습니다.

오늘 통화 가능하니 편하실 때 전화 주세요. 전화로 더 자세히 설명 드리겠습니다.
- 국내 6위 대형로펌, 최우수변호사 선정 출신, 계약분쟁 사건 처리 경험 다수
- [Navi변] 정석영 파트너변호사 드림.

유기석 변호사 · Answer

1. 임대료는 계속 납부하시기 바랍니다. 임대료 미납은 임대차계약 해지 사유가 될 수 있기 때문입니다.

2. 그대로 당하고 계시면 안됩니다. 법적 조치를 강구해야지요. 다만 누수에 따른 피해금액이 아주 크지는 않아 보이므로 곧바로 소송을 진행하기에는 부담이 있으실 것으로 생각됩니다.

3. 우선 내용증명을 먼저 보내시길 추천합니다. 법인소유 건물이라고 하시니, 시행사와 관리자 양측에게 보내야 합니다. 누수 등 임대차목적물에 하자가 존재하고, 이로 인하여 피해를 입고 있으니, 신속히 조치하라는 내용으로 보내시면 됩니다.

4. 사진 등 관련 증거는 계속 확보해 두세요. 누수 탐지업체를 불러 진단을 받는 것도 방법인데 위층 소유자의 협조가 필요합니다. 진단비용은 상대방에게 소송을 제기하면서 손해액에 포함시켜 청구할 수 있습니다.

[건축공학을 전공하고, 건설관련 실무 및 소송경험이 풍부합니다]

하경남 변호사 · Answer

1. 임대차 계약상 임대인은 임차인이 사용 수익할 수 있도록 수선의무가 있습니다. 그리고 수선의무를 이행하지 않아 임대차 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르면 계약을 해지하고 손해배상 청구할 수 있습니다.

2. 임대차 계약을 해지할 정도의 중대한 하자에 해당하지 않더라도 손해배상 청구를 할 수는 있습니다.

3. 임대료(차임)를 지급하지 않는 것이 누수와 관련되어 사용수익하지 못하는 범위 내라면 정당하다고 판단될 여지도 있으나 3기 차임을 연체하면 일단 상대방이 임대차 계약을 해지하고 손해배상 청구를 할 수 있으므로 분쟁의 여지가 있습니다.

4. 일단 임대인에게 상당한 기간을 정하여 수리해 줄 것을 최고하고 그 때까지 이행하지 않는다면 해지 및 손해배상 청구 등 법적 절차를 검토해 볼 필요가 있습니다.

5. 구체적으로 문의주시면 상세하게 설명해 드리겠습니다.

신정현 변호사 · Answer

무턱대고 내지 않으시는 것보다는 손해배상 청구를 먼저 하시기를 추천합니다.  먼저 명도소송을 당하거나 혹은 제소전 화해 등이 있는 경우 집행을 먼저 당할 수 있기 때문입니다. 또 임대인이 누수를 잡으려는 노력 없이 수 년을 방치하고 속였다면 형사고소도 해볼만합니다.