계약만료와 임차인의 무응답에 대한 해결방안

Question

오피스텔 월세 임차인에게 퇴거 요청. 계약만기 두달전까지는 퇴거요청해야한다고 봤는데요. 내용증명은 반송되고 전화는 안받고 문자에도 답이 없는데 두달전 통보기한은 모레 끝이나는데요. 세입자가 응답이 없으면 계약이 자동 갱신되는건가요? 지금 월세가 주변시세보다 저렴하고 보증금도 적게 받은거라 일부러 묵시적 갱신하려고 무응답하는거같은데요. 아무리 연락을해도 답이 없고 통보 기한도 끝나가는데 방법 좀 부탁드립니다. 오피스텔에는 제가 들어가서 살거구요.

조기현 변호사 · Answer

1. 묵시적 갱신을 도모하고 있는 것으로 보입니다.
2. 발송한 내용증명을 다시한번 문자와 카톡으로 모두 전송하시기를 권합니다.
3. 통보기한이 끝나가는 것이 임박하면 차라리 즉시 명도소송을 제기하시는 것이 더 나을 수도 있습니다. 승소하시면 변호사비용도 상대방으로부터 받을 수 있습니다.

묵시적 갱신을 기대하는 임차인과의 분쟁에서 임대인을 대리하는데 강력한 전문성과 명도소송을 통한 압도적인 해결사례를 보유하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

[대한중앙 대표변호사 / 법무법인대한중앙TV]

이희범 변호사 · Answer

안녕하세요. 최선을 다하는 이희범 변호사입니다.

1. 일단 문자를 먼저 보내놓으시고 후속행동을 하시기 바랍니다.
2. 묵시적 갱신상태에 인정된다고 하더라도 최근 대법원 판례에 따라 해지 의사표시후 3개월 후에는 해지의 효력이 발생합니다. 
3. 귀하가 계약만료후 계속 거주하실지 이사갈지에 따라 후속행동이 다릅니다. 전세보증금 반환이 쉽지 않아 보이면 지금부터라도 전문가의 도움을 얻으시길 바랍니다.

더 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주시면 친절히 상담 드리도록 하겠습니다.

[라미 법률사무소 대표 변호사 / 이희범 배상]
- 대한 변호사 협회 등록 형사전문 변호사/ 공인 도로교통사고 감정사
- 대한 변호사 협회 등록 학교폭력 전문변호사 / 공인 가맹거래사
- 한 권에 담은 음주운전 사건 사고처리 저자
- 한 권에 담은 개인회생 사건 사고처리 저자

정석영 변호사 · Answer

승소 방향 지름길로 안내하는 네비게이터, [Navi변] 정석영 변호사입니다(법무법인 청향 파트너변호사).

1. 임차인 전화번호로 갱신거절(퇴거요청)의 의사표시를 분명히 전송하여 도착하였으면, 임차인이 읽지 않았더라도 법적으로는 임차인에게 문자메시지가 도달한 것으로 평가되므로 묵시적 갱신 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 실제로 유사 사례에서 갱신거절의 의사표시가 도달한 것으로 인정된 판례가 있습니다. 
2. 다만 이러한 법적 평가는 여러 제반사정을 종합하여 이루어지는 것입니다. 만일의 경우를 대비해서, 임차인이 모르는 다른 전화번호로 임차인에게 전화하여 갱신거절 통보를 하면서 통화녹음을 하거나, 반송된 내용증명을 오피스텔로 다시 송달 시도하는 등 최선의 조치를 취하는 것이 좋습니다. 
3. 이후 계약기간이 만료되면 곧바로 명도소송 절차를 진행하시면 됩니다. 필요하신 경우 묵시적 갱신이 인정되지 않은 판례 및 이후 절차 등에 대해 안내해 드리겠습니다.

오늘 통화 가능하니 편하실 때 전화 주세요. 전화로 더 자세히 설명 드리겠습니다.
- 국내 6위 대형로펌, 최우수변호사 선정 출신, 임대차 분쟁사건 처리 경험 다수
- [Navi변] 정석영 파트너변호사 드림.

김동훈 변호사 · Answer

1. 다른 전화번호 통해서 연락 취해보시기 바랍니다. 원칙적으로는 문자 메시지에 답이 없더라도 읽을 수 있는 상태로 도달되었으면 의사표시는 도달된 것으로 봅니다만, 확실하게 해둘 필요는 있습니다.

2. 최악의 경우 계약이 묵시적 갱신이 된다고도 볼 수 있습니다.

3. 상담 요청 주시면 구체적 내용 확인하여 대응 방안 알려드리겠습니다.

저는 수백억원 규모의 금융 관련 자문 로펌 및 일반 민사 전문 로펌에서 근무하다가, 얼마 전에 개업하여 사건 하나하나를 저의 일처럼 생각하고 도와드립니다.

내가 선임한 변호사가 얼마나 사건을 꼼꼼히 챙길 수 있는지, 학력이나 역량은 어떤지를 생각하시어 변호사 선임하시는 것을 권장드립니다.

상담 요청 주시면 자세히 안내드리겠습니다.

사무실 내방을 유도하는 상담이 아니라 실질적인 조언이 되는 상담입니다.

김동훈 변호사 드림
대원외고-고려대-서울대 로스쿨 졸