소유권 이전청구권 가등기 후 본등기 미진행 시 상속 문제

Question

할머니가 돌아가신 후 상속으로 현재 문제가 생겼는데 할머니께서 삼촌의 아파트에 소유권이전청구권가등기를 하신 후 본등기가 없으셨습니다.
이 가등기는 2001년 진행되었습니다.
상속분할 절차 진행 중 삼촌과 할머니의 매매예약 계약서를 발견했는데 해당 계약서상으로 2002년 6월 30일 이후 별도의 의시표시가 없으면 매매완결이며, 이후 매매로 인한 소유권 이전청구등기를 행하여야 한다는 조항이 있습니다.
다만 삼촌은 그간 소유권이전청구등기를 하지 않았습니다.
이 경우 삼촌의 아파트가 할머니 명의의 재산으로 귀속될지 궁금합니다.

김춘희 변호사 · Answer

1. 할머니의 삼촌에 대한 소유권이전등기청구권은 원칙적으로 청구할 수 있는 때로부터 10년이 경과하면 시효로 소멸합니다.

2. 다만, 할머니가 삼촌 명의의 아파트에 거주하고 계셨다면, 시효로 소멸하지 않으므로, 그 상황에서 돌아가셨다면, 할머니의 상속인들은 삼촌을 상대로 소유권이전등기청구를 하거나, 할머니 재산임을 전제로 상속재산분할대상임을 주장할 수 있을 것입니다.

3. 그렇지 아니하고, 삼촌의 아파트에 할머니가 거주하고 있지 않으시고, 삼촌이 거주해 왔다면, 위와 같이 할머니의 삼촌에 대한 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸했다고 볼 수 있습니다.

최희원 변호사 · Answer

할머니와 삼촌간에는 매매계약이 체결되고, 할머니는 삼촌에 대하여 계약상 소유권이전등기청구권을 보유하게 됩니다. 
그런데 이러한 소유권이전등기청구권은 매매 계약에 따른 '채권'에 해당하므로 채권의 소멸시효인 10년이 경과함으로 시효가 만료되어 소멸함이 원칙입니다. 다만, 매수인이 부동산을 점유 사용 수익하고 있는 경우에는 예외적으로 시효를 진행하지 않습니다. 
그러므로 본 사안의 경우 일응 할머니의 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸하여 아파트가 상속재산에 포함될 수 없으나, 이는 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

정현영 변호사 · Answer

가등기에 기한 본등기청구권은 일반채권에 해당하여 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다. 소멸시효 10년이 경과하여 시효로 소멸한 것으로 보입니다. 다만 할머니가 삼촌의 아파트를 계속 점유하고 있었다면 시효로 소멸되지 않습니다. 기타 재판상청구, 가압류, 압류, 채무승인 등의 사유가 있으면 시효가 중단되어 그 사유가 발생한 때부터 다시 10년이 진행됩니다.

시효가 진행되고 있었는지, 중단사유가 있는지 등에 관하여 살펴보시기 바랍니다.

김태운 변호사 · Answer

사안의 경우 삼촌소유의 아파트에 할머니의 명의로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가등기를 2001년 경료하고, 매매예약 완결일을 2002. 6. 30.로 정한 것으로 보입니다.
부동산을 매매하는 계약을 체결한 경우 매도인은 매수인에게 소유권을 이전하여 주어야 할 의무가 생기고 매수인은 소유권이전등기청구권을 행사하여 등기를 하여야 부동산물권변동의 효력이 생깁니다(민법 제186조)
그리고 소유권이전등기청구권은 채권으로서 채권은 10년간 행사하지 않으면 민법 제162조에 따라 소멸시효가 완성되나, 매수인(사안의 경우 할머니)이 부동산을 인도 받아 그동안 점유하고 있었거나, 인도받아 점유하고 있다가 제3자에게 그 부동산을 처분하여 점유를 승계하여 주어도 시효가 진행되지 않습니다.
사안만으로 살펴보면, 매매예약에 따른 할머니의 소유권이전등기 청구권은 매매예약 완결일(2002. 6. 30.)로부터 10년이 경과하여 소멸시효 완성을 원인으로 가등기는 말소되어야 할 것으로 보입니다. 
구체적인 내용은 문의 주시면 사안에 맞는 답변을 드리도록 하겠습니다. 참고가 되었기를 바랍니다.

정기연 변호사 · Answer

가등기에 기한 소유권이전등기청구권은 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 다만 가등기권자가 목적물을 점유하는 경우에는 시효가 진행되지 않습니다.
할머니가 삼촌의 아파트에서 살고 계셨다면 가등기에 기해 소유권을 가져올 수 있겠지만, 
삼촌이 살고 있었다면 소유권을 가져올 수 없고 결국 할머니 명의의 상속 재산이 아니라고 판단됩니다.

권민정 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 민앤정 대표변호사 권민정입니다.

삼촌의 아파트가 할머니 명의의 재산으로 귀속될지 궁금합니다.--
삼촌과 할머니 사이에 매매예약 계약이 체결되었고, 해당 계약서에는 2002년 6월 30일 이후 별도의 의시표시가 없으면  매매완결이며, 이후 매매로 인한 소유권 이전청구등기를 행하여야 한다"라는 조항에 따라서, 해당 매매예약 계약은 유효하게 체결되었다고 볼 수 있습니다.할머니는 삼촌의 아파트에 대한 소유권이전청구권을 보유하고 있다고 볼 수 있습니다.할머니의 사망으로 해당 권리의무관계는 상속인들이 공동으로 상속받게 됩니다.

﻿[검사 출신, 서울대 출신, MBC PD수첩 출연 변호사가 직접 상담하고 수행합니다]

*권민정 변호사 약력
-(전)의정부지검, 대전지검 검사
-(현)대한민국 해군 군인권자문변호사
-(현)법률사무소 민앤정 대표변호사 
-MBC PD수첩, 채널A 등 방송 다회 출연

임승빈 변호사 · Answer

법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 가등기말소 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 기재하신 사실관계에 비추어 이미 10년 이상이 경과하였으므로 제척기간 경과로 말소청구를 할 수 있는 사건으로 사료됩니다.

3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.

이응돈 변호사 · Answer

매매예약에 따른 소유권이전등기청구권도 소멸시효의 적용을 받고 그 기간은 10년입니다.
다만, 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 사람이 계속하여 그 부동산을 점유하여 사용수익했다면 소멸시효는 완성하지 않습니다.
할머니의 사망으로 해당 권리의무관계는 상속인들이 공동으로 상속받게 됩니다.
부동산 소유 관계, 실제 사용수익관계 등에 관하여 구체적인 내용과 함께 상담을 받으시길 권유드립니다.

파이브스톤즈 법률사무소 
대표변호사 이응돈