전세 계약 만료 전 이사 관련 상담

Question

제가 올해 3월 13일이 전세 계약만기일입니다.
원래 계약했던 부동산에 찾아가 이사하고 싶으니 새로운 전세집을 소개받았습니다. 그러니 2월말에 이사가게 해주겠다는 겁니다. 단, 현재 살고있는 집에 들어올 새로운 임차인을 구하는 전제로요. 근데 여기서 궁금한 것은, 보증금을 3월 전에 돌려받아서 이사갈집의 보증금으로 사용할 수 있나요? 그개 가능하다면 임차인과 임대인 사이의 명백한 계약위반이 되는게 아닌지요? 계약서를 새로 작성하는 방법이 있는데 그건 불법같고요 이사가는 과정에서 제가 보증금이나 이사갈 집의 계약금을 떼어 먹힐 가능성있는 케이스들을 알고 싶어요

최아란 변호사 · Answer

1. 보증금을 3월 13일 이전에 돌려받으려면 집주인과 합의가 되어야 합니다.

2. 2월 말을 이사일자로 잡는다면 3월 13일과의 차이가 크지 않은 편이고, 새로운 세입자가 구해질 경우 집주인들은 새로운 세입자로부터 보증금을 받아 기존 세입자에게 반환하면 되기 때문에 새로운 세입자가 구해지기만 한다면 집주인이 2월말에 보증금을 반환할 가능성이 높습니다.

3. 다만 이는 어디까지나 집주인이 '합의'했을 때를 전제로 하는 것입니다.  질문자님이 아무리 합리적인 말을 해도 집주인이 3월 13일 이전에는 보증금을 돌려줄 수 없다고 버티면 질문자님께는 다른 방법이 없습니다.

4. 따라서 공인중개사의 말만 믿고 2월 말에 새로 이사갈 것을 전제로 새로운 임대차계약에 대한 계약금을 지급하는 것은 위험합니다.

김수한 변호사 · Answer

1. 일단 특별한 경우가 아니라면, 계약 전 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

2. 부동산이 이야기 하는 것은 집주인(임대인)과 합의를 전제로 이야기 하는 것으로 보입니다.
임대인 입장에서는 임차인이 누구냐가 중요하기 보단, 임차 보증금을 계속 보유하거나 차임을 받는게 중요하므로 새로운 임차인을 구해놓고 이사를 간다면 
사전 계약 해지에 동의를 해주시는 분이 많기 때문입니다. (단, 이때 보통 복비는 임차인이 부담합니다.)

3. 보증금을 떼어먹히지는 않겠지만, 새로운 임차인이 구해지지 않는다면 보증금을 못받을 가능성이 있습니다. 당연히 새로운 집의 계약금을 위약금으로 몰취될 가능성도 있구요.

새로운 임차인이 구해져서 들어올게 확정된다면 새로운 집을 알아보시는게 안전합니다.
최소한 중개인의 보증이라도 받아놓으십시오 (양쪽을 모두 중개한다면, 기간에 여유을 잡아 중개하실 수 있으니까요)

도움이 되셨길 바랍니다.