전세계약 만료 전 가족 전입 후 임차인 퇴거 시 대항력 유지 여부

Question

안녕하세요. 오피스텔 전세 대항력 관련 문의드립니다.

현재 거주중인 오피스텔 계약 기간이 남아 있는 상태에서 다른 곳으로 전입 신고가 필요한 상항(회사 발령)입니다.
단독세대(계약자=임차인)로 거주 중이던 전세집에 가족(부모)이 전입신고 후 임차인(계약자)만 퇴거 할 경우
1.  대항력은 임차인(계약자)의 최초 전입신고 및 확정일자를 받은 날로부터 이어져서 유지 되나요?
2. 가족이 새로 전입한 시점부터 새로운 대항력이 시작 되나요?
3. 가족이 전입 후 임차인이 퇴거 시 대항력은 유지되지 않나요? 이 경우 대항력 유지를 위한 다른 방법이 있을까요?

최아란 변호사 · Accepted Answer

1. 대법원이 "“임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다"라는 입장이기는 합니다만, 이는 가족이 같은 집에서 같이 거주하고 있는 사안을 전제로 한 것입니다.

2. 따라서 귀 사건의 경우, 해당 건물에 같이 살지 않는 가족이 전입신고를 한 것만으로는 대항력이 유지된다고 확답하기 어렵습니다.

3. 계약기간이 남아 있어 쉽지 않으시리라는 점을 알고 있습니다만, 그렇다 하더라도 전세보증금은 그 금액이 큰만큼 만기 후 임차권등기를 하실 때까지 질문자님의 전입신고를 유지하는 것을 권유드립니다.

한병철 변호사 · Accepted Answer

1. 대항력은 임차인(계약자)의 최초 전입신고 및 확정일자를 받은 날로부터 이어져서 유지 되나요?
-> 임차인의 최초 전입 신고일 다음 날부터 대항력이 유지됩니다.

2. 가족이 새로 전입한 시점부터 새로운 대항력이 시작 되나요?
-> 가. 판례는 “임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”라고 판시한바 있습니다.
나. 새로운 대항력이 시작되는 것은 아닙니다.

3. 가족이 전입 후 임차인이 퇴거 시 대항력은 유지되지 않나요? 이 경우 대항력 유지를 위한 다른 방법이 있을까요?
-> 임차권등기명령 신청이 필요한 것으로 보입니다.

[법무법인 대한중앙 부산 사무소// 한병철 변호사]

김도헌 변호사 · Answer

1. 전형적인 임차권등기명령 후 보증금반환소송을 제기하고, 다른 집으로 전입신고를 해야하는 상황입니다.

2. 대항력은 전입신고 다음날 부터 효력이 있습니다.

3. 가족이 전입신고하면 대항력이 인정되지 아니할 수 있습니다. 계약자는 선생님이지 가족이 아니기 때문입니다. 선생님이 점유를 유지한다면 가능합니다.

대항력 유지를 위해 가족을 동원하는 것 보다는 소송을 통해서 문제를 해결하는것이 빠릅니다.

관련하여 공인중개사 자격도 가지고 있으며, 임차권 등기명령 및 보증금반환 소송 합리적으로 수임료 책정해 드립니다. 승소 경험도 많습니다. 연락 주세요~