무허가 건물 철거 가능성과 절차에 대한 안내

Question

안녕하세요.
교동도 시골에 작은 땅을 가지고 있습니다.  아버지가 물려주신 땅이고, 할머니가 돌아가실 때까지 사시던 곳입니다. 몇년 전 매매하려고 부동산에 물어보니 건축허가 없는 집이라고 했습니다.
현재는 예전에 누가 살았었는지 집기비품이 늘어나 있고, 방치된 상태입니다. 
저는 이 땅을 다시 정리하고 싶은데요. 혹시 임의로 철거가 가능한건지요? 
만약에 철거 후에 예전에 살던 분이 본인 짐에 대한 보상을 요구할 수도 있나요?
어떤 절차를 밟아야하는지 몰라 도움 요청드립니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 무허가건물대장, 주변 사시는 분에게 물어 누가 살았는지 여부 등 확인하여 토지 인도, 건물 철거, 부당이득반환청구 구하시는 게 좋을 것으로 사료됩니다.

2. 임의 철거하면 손괴죄로 처벌될 수 있습니다.

3. 관련 자료 가지고 전문가와 상담을 통해 사건 진행하시길 바랍니다.

황미옥 변호사 · Answer

토지주라는 이유로 임의로 건물을 철거할 경우 
민사손해배상 문제, 형사재물손괴의 문제 일으키게 됩니다. 강제 철거를 집행하기 위하여 
판결을 취득하여야 합니다. 
건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위입니다. 따라서 
원칙으로는 건물소유자에게만 그 철거처분권이 있습니다. 
미등기건물, 무허가건물의 경우 소유자를 판정하기 쉽지 않습니다. 
만약 건물을 점유하고 있는 사람이 있고, 건물점유자가 당초 건물의 원시취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 상태라면 
비록 미등기라 하더라도 건물점유자를 상대로 철거 청구할 수 있습니다. 
더 불명확한 사안이기에 건물의 처분권자를 정확히 알 수 없는 상태라면 
가능한 이들을 모두 피고로 삼고 피고들의 답변에 따라 일부 하나씩 소 취하를 하는 것도 
방법으로 활용할 수 있습니다. 한편, 
건물소유주 측을 상대로 하여 토지를 무상으로 사용한 기간에 대한 지료 상당 청구할 수 있습니다.

오히려 상대측이 점유취득시효 주장, 법정지상권 주장할 수 있으니 
이 점에 대한 사전 검토도 필요할 것입니다. 
구체적 사정 토대로 직접 상담 받으세요

대한변호사협회 등록 형사전문변호사 
대한변호사협회 등록 가사전문변호사 
변호사 황 미 옥

김종천 변호사 · Answer

우리 법제는 자력구제를 원칙적으로 허용하고 있지 않아 토지 소유자라 하더라도 건물을 임의로 철거하는 경우 건물 또는 내부의 물건들의 소유자가 민사상 손해배상이나 형사고소를 할 수도 있습니다.

아버지 소유 토지에 할머니가 돌아가시기 전 사시던 집이라면 아버지의 소유였을 가능성이 많아 보입니다. 무허가 건축물대장 등을 통해 소유관계를 확인한 후, 철거 및 토지인도청구 여부를 검토하시기 바랍니다.

건물이 부친 소유로 확인되는 경우 제3자가 집을 점유하고 있는 상태이면 명도청구소송을 제기하고, 현재 제3자가 점유하고 있지 않다면 집기등에 대해서는 별도로 보관을 하고 철거를 할 수 있겠습니다.

[前 과천시장] 23년차 변호사-성심을 다합니다.

김태운 변호사 · Answer

상속토지 위에 무허가 건물이 존재하고 이에 대한 처리를 고민하고 있는 걸로 보입니다.
무허가건물의 경우에는 행정청에서 무허가건물의 정비에 관한 행정상의 사무처리 편의를 위하여 무허가건물 대장이 작성되어 있는 경우도 있으므로 먼저 이를 확인하여 보시기 바랍니다. 작성되어 있다면 대장명의변경 등록 이전의 소를 제기할 수 있습니다.
임의처분시 이후 민,형사상 문제가 발생할 수 있으므로 가급적 처분권한이 있는자를 확인 후 처리하시기 바랍니다. 참고 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

임의로 철거할 경우, 향후 소유자가 재물손괴혐의로 고소한다면 형사처벌을 피하지 못할 수도 있습니다. 
따라서 본건의 경우에는 관할 지자체에 건물에 대한 재산세부과내역이 있는지 확인해 보시기 바라며, 주변분들에게 누가 살았었는지 확인한 후에 법적절차를 통하여 해결하셔야 할 것입니다. 
그런데, 할머니께서 돌아가실 때까지 해당 주택에서 거주하셨다면, 주택에 대한 소유권은 질문자에게 있다고 볼 수 있을 것입니다. 구체적인 사실관계에 대해서 확인해 보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.