월세 미납 및 임대료 문제 해결 방법

Question

아버지 소유의 땅에 세차장을 임대를 주고 월세를 받고 있는데 1년 넘게 운영을 하지 않고 있고 임대료(월세) 보내주고 있지 않습니다 전화를 해도 아프다는 말만하고 해결에 의지가 없습니다 법적으로 해결할 방법을 알려주세요 그리고 30년 영업보장(?) 그런걸 해즌게 있는데 이게 내년이면 끝이 납니다 그렇게 되면 임대인이 땅도 원상복구 해주는게 법적으로 맞나요? 현재 임대인이 아프다고 하여 혹 잘못되시기라도 할까봐 좀 급합니다

정의권 변호사 · Accepted Answer

1. 건물등 소유 목적의 토지임대차는 2기의 차임을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

2. 토지임차인의 경우 갱신청구권 행사가 거절되는 경우 건물매수청구권을 가지므로 이를 행사하면 임대인은 건물을 매수할 의무가 있습니다.

3. 차임 연체를 이유로 임대차 계약을 해지하는 경우 임차인은 건물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

4. 따라서 신속하게 해지통지를 하고 건물철거 및 토지인도소송을 제기하여야 할 것으로 판단됩니다.

5. 추가적인 문의사항 있으시면 상세하게 답변 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

세입자(임차인)의 차임연체를 이유로 해지통지를 하시고 원상복구와 명도도 요구하여야 할 것입니다. 
임차인이 거부할 경우에는 명도소송 등을 제기하여 해결하시는 수밖에 없을 것입니다. 소송과 동시에 점유이전금지가처분도 병행하여야 안전하게 마무리할 수 있을 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 차임 연체를 이유로 해지하고 명도소송 진행할 필요 있습니다.

2. 상대방이 지상물매수청구권 주장할 경우 귀하가 매수해야 할 수 있습니다.

3. 관련 자료 가지고 전문가와 상담을 통해 사건 진행하시길 바랍니다.

김종천 변호사 · Answer

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 이 때 임차인은 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 합니다.

건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 임차인이 갱신청구, 지상물에 대한 매수청구를 할 수 있으나,

공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 차임 연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

사안의 경우 2기 이상 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 토지의 원상회복과 인도청구를 할 수 있겠습니다.

임차인이 아프다고 하므로 임차인이 점유를 이전하는 상황을 대비하여 사전에 점유이전금지가처분을 하는 것이 필요할 수 있습니다.