전세금 반환 확약서의 법적 효력 및 매매 시 상황에 대한 이해

Question

돌아오는 10월 28일이 계약종료이고 계약종료 3개월전 유선으로 퇴거통보를 하고 녹취해놓았습니다. 이후 임대인이 세입자가 없어 보증금을 돌려주지 못한다고 하여 제가 이집에서 3개월동안만 더 살고 이후에는 세입자 여부에 상관없이 보증금을 지급하고 지급하지 않을 시 손해배상및 임차권등기설정, 임차권반환소송  법적인절차를 진행한다는 전세금반환확약서를 작성해서 양쪽 사인하기로 했습니다.

궁금한것이 전세금반환확약서가 법적인 효력이 있나요? 
또한 계약종료 후 제가 살고 있을때 집주인이 혹시 이집을 매매하면
저는 기존 집주인에게 돈을 못받고 새집주인에게 받아야되는건가요?

정의권 변호사 · Answer

1. 전세금반환확약서는 아무런 효력도 없습니다. "손해배상및 임차권등기설정, 임차권반환소송 법적인절차를 진행"은 전세금반환확약서의 사인 여부와 상관 없이 계약이 종료되면 임차인이 당연히 할 수 있는 것이기 때문입니다.

2. 계약기간이 종료한 후에도 임대차보증금의 반환 없이 계속 거주하게 되면 임대차관계가 존속하므로 임차목적물의 소유자의 변경이 있으면 임대인 지위의 양도가 됩니다. 이 경우 임대인 변경을 안 임차인이 상당기간 내 이의를 제기하면 새로운 임대차관계의 구속을 거부할 수 있습니다. 이 경우 기존 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 있습니다.

3. 추가적인 문의사항 있으시면 상세하게 답변 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

안녕하세요 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 현재 상황에서 전세금반환확약서는 실무적으로 큰 의미가 없습니다. 법률적으로 주택임대차계약 갱신을 거절한 경우, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으며 새로운 세입자를 구하는 것과는 관계가 없기 때문입니다.

2. 따라서 전세금반환확약서를 믿기보다는, 주택의 매매가와 선순위근저당권 여부 등을 고려하여 최악의 경우 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 온전히 반환받을 수 있는지 검토해보아야합니다.

3. 원칙적으로 임대인이 주택을 매도하는 경우 새로운 임대인에게 보증금을 청구하여야 합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.
※ 본 답변은 질문자가 기재한 단편적인 사실관계를 바탕으로 이루어졌으므로, 구체적인 사실관계에 따라 답변의 방향이 다를 수 있습니다.