전세 계약 종료전 보증금 반환 거절에 대한 조치 방안

Question

- 전세 세입자입니다
- 11월에 전세기간이 종료됩니다.
- 그래서 임대인에게 전화로 계약연장 하지 않기로 의사전달을 하였습니다.
- 그런데 임대인이 돈이 없다고 전세기간이 만료되어도 보증금을 못 돌려준다고 하였습니다.
- 임차권 설정, 지급명령 신청은 임대기간 종료후에 가능할텐데요. 그전에 미리 조치를 취하는 방법이 있을까요?
- 전화 녹취록을 증거로 할 수 있는 법적 조치가 있을까요

안병찬 변호사 · Answer

1. 미리 보증금반환청구소송 진행하고 임차권등기명령 신청도 필요합니다. 상대방이 임대차기간 만료 시 보증금 지급 거절하고 있는 상황이기에 사건 진행 가능합니다.

2. 법률사무소 인도 안병찬 대표변호사는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 어린이집, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

최아란 변호사 · Answer

1. 지금 상태로 그대로 기다리셔서는 보증금을 언제 받아낼 수 있을지 기약이 없습니다.
2. 다만 만기가 도래하기 이전에는 임대인에게 보증금을 반환할 의무가 없으므로 법원을 통해 임대인에 대한 어떠한 조치를 취하기는 어렵습니다.
3. 이럴 때에는 임대인에게 보증금 반환이 지연되면 임차인만 손해가 아니라, 임대인이 큰 손해를 입게 된다는 점을 구체적이고 상세한 내용으로 고지하는 것이 좋습니다.
4. 보증금 반환 지연시 임대인이 입게 되는 손해는 질문자님이 이사를 갈 것인지 아닌지에 따라 큰 차이가 있습니다. 이사를 가실 경우 보증금에 대한 지연손해금까지 청구할 수 있고, 보증금 반환 지체로 인하여 추가로 손해를 입게되는 부분이 있다면 그것까지도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송까지 갈 경우 소송에서 소요되는 변호사비용도 청구가 가능합니다.
5. 이러한 금액을 구체적으로 계산해보신 후, '만기에 보증금을 주지 않으면 000만원의 손해까지도 배상해야 한다'라는 취지의 내용증명을 보내실 것을 권유드립니다.

실제로 제가 진행한 다수의 사례에서 위와 같은 취지의 내용증명을 보내 만기에 보증금 반환을 받아낸 사례가 다수 있습니다. 이사가 급하시다면 속히 자세한 법률상담을 받아보시기 바랍니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 전세의 만료기간이 23년 11월 종료되고, 임대인에게 전화로 계약을 연장하지 않기로 의사전달을 하였는데,

2. 집주인이 돈이 없다고 보증금을 줄 수 없다고 하면, 미리 집주인의 재산을 가압류 등기 하여야 합니다.

3. 깡통전세로 전세보증금을 못받은 사건을 수행한 경험 있는 18년차 경력의 건설사 법무실장 출신 민사법 전문 변호사와 함께, 집주인의 재산을 가압류 한 후 소송을 진행하여야, 신속하게 보증금 및 기타 손해비용을 전부 받을 수 있습니다.

황미옥 변호사 · Answer

임대인이 임대차보증금 반환의무를 이행하지 않을 사정이 보인다면 
가령 임대차목적물상에 경매개시결정 등기 되었다거나, 임대인이 명시적으로 임대차종료 후에도 보증금반환을 거절하고 있는 등 
미리 청구할 필요가 있어 장래이행의 판결을 구하는 취지로써 보증금반환청구의 소 제기할 수 있습니다
필요성이 있다고 판단된다면 법원은, 
임대인은 임차인으로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 취지의 
동시이행 판결을 선고할 것입니다. 
임대인이, '돈이 없으니 전세기간이 만료되어도 보증금을 돌려줄 수 없음'을 증거자료로써 확인될 필요 있습니다.
구체적 사정 토대로 직접 상담받으세요

대한변호사협회 등록 형사전문변호사
대한변호사협회 등록 가사전문변호사
변호사 황 미 옥

김명수 변호사 · Answer

해지통지를 전화통화로만 한 경우(그래서 증거자료가 통화녹취밖에 없는 경우)라면, 문자나 카톡메시지 또는 내용증명을 발송하여 다시 한 번 더 해지통지하였다는 사실을 확인하는 차원에서 고지를 할 필요성이 있다고 할 것입니다. 
가능하다면, 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 임대인의 임의이행을 촉구하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다. 
그럼에도 불구하고 만료일까지 보증금반환이 안되면 곧바로 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송절차를 통하여 해결해야 할 것입니다. 지급명령에 대해서는 임대인이 정당한 사유가 없음에도 불구하고 이의를 제기할 경우에는 무조건 지급명령은 무효화되고 사건은 본안소송절차로 넘어가게 되므로 시간만 허비하는 결과가 될 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

이재성 변호사 · Answer

이처럼 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 궁극적으로는 민사소송을 하시는 수밖에 없으나, 소송을 하게 되면 시간과 돈이 들게 되므로 그 전에 미리 원만하게 협의를 하시는 것이 좋습니다.  제 업무사례를 보시면 변호사 명의의 내용증명을 발송하여 임대차 종료시 보증금을 원만하게 돌려받은 사례가 있는데, 질문자 님께서도 이러한 방법을 고려해보셨으면 좋겠습니다.

말씀주신 내용만을 전제로 답변을 드렸는데, 더 자세히 듣고 조언을 드릴 수 있으면 하는 아쉬움이 있습니다.
추가로 궁금한 점 있거나 도움 필요하실 경우 연락주세요. 제가 변호사로서 드릴 수 있는 최선의 도움을 드리겠습니다.
- 법률사무소 장우 대표변호사 이재성 올림 [서울대 법대 수석 / 5대 대형로펌(세종) 건설부동산팀 출신 / 대한변협 등록 부동산전문변호사(등록 제2022-860호) / 상담부터 소송까지 직접 수행]