임차인 명의변경과 임대차 승계에 대한 법률적 이해

Question

기존 임차인의 개인적인 사정으로 새로운 임차인이 들어오게 될 상황입니다. 새로운 임차인이 들어오게 될 시 법률적으로 궁금한 사항 몇가지 여쭙겠습니다.
Q1. 새로운 임차인이 들어오게 되어 임차인 명의 변경(임대차 승계)이 이루어질 시 계약갱신청구권의 시효가 어떻게 될까요?

Q2. Q1에 연결된 질문입니다. 완전히 새로운 계약일 경우 계약일로부터 10년간의 임대차 기간을 보장해주지만 단순히 임차권 만을 양도받아 임차인의 지위를 승계(임차권 양도)한 것일 때 역시 10년을 보장해주어야 하는 것일까요?
 
Q3.  새로운 임차인이 가족인지 혹은 비가족일지에 따라 계약갱신청구권의 시효가 달라지게 되는 사항이 있을까요?

김명수 변호사 · Answer

1. 임차권양도사안에 해당한다면, 양도인의 임대차개시시점부터 10년이라고 보면 될 것입니다. 그러한 경우에는 반드시 특약사항에 명시하시고  최장임대차기간도 기재하시기 바랍니다.
2. 완전히 새로운 계약일 경우(임차인들끼리 권리금계약체결, 보증금을 전임차인에게 반환하고 신규 임차인으로부터 보증금을 지급받는 경우 등)에는 새로운 계약이 시작되는 날부터 10년이 보장될 것입니다. 
3. 신규임차인이 전 임차인의 가족인 경우라면 임차권양도가 인정될 가능성이 높지만, 제3자인 경우에는 별개의 임대차계약으로 인정될 가능성이 높을 것입니다. 다만, 제3자인 경우에도 여러가지 사실관계를 종합적으로 살펴보아야 임차권양도사안인지, 아니면 별개의 임대차계약인지가 결정될 것입니다. 
4. 그러므로 임차인이 명의변경을 요구하는 이유가 어떤 것인지에 대해서 잘 알아보시고, 10년 만기가 다가와서 명의변경을 요구하는 것이라면 거부하시고 명도를 요구할 필요성도 있을 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.