묵시적 갱신과 전세대출 연장에 대한 이해

Question

1. 21년 2월 1.5룸 전세로 계약을 하였고 집주인이 2개월전까지 연장관련하여 연락이 없었습니다.
2. 23년 1월 경 은행 전세대출 연장 관련으로 집주인에게 은행직원이 확인전화가 필요하다고 하였습니다.
3. 계약 만료 2개월이 지난 이 후 본인이 은행전세대출 연장으로 은행직원이 연락이 갈거라고 집주인에게 연락을 하였습니다.
4. 23.7월 현재 이직을 하여 방을 뺀다고 이야기한 뒤 묵시적 갱신으로 3개월 동안 방이 나가지 않으면 전세금을 반환해줘야 할 의무가 있는 걸로 알고있다고 전달하니 집주인이 화를 내며 은행과 통화를 하였고 은행 연락이 온다고 연락도 받았는데 무슨 묵시적갱신이냐 돈을 돌려 줄 수 없다 라는 답변을 받았습니다.
궁금한 내용
- 2개월 전까지 연락이 없었으면 묵시적 갱신으로 들어가는 것인지?
- 2개월 전부터 계약만료 전 사이에 본인이 집주인에게 연장관련 은행직원이 확인 전화가 갈 것이라고 연락한건, 은행직원이 연장 관련 확인전화를 한 것이 계약갱신청구권을 사용하여 재개약이 된 것인지? 
답변 부탁드리겠습니다.

최아란 변호사 · Answer

1. 2개월 전까지 연락이 없었으므로, 묵시적 갱신되었습니다.
2. 은행 직원이 묵시적 갱신에 따른 전세자금 대출 연장을 확인하기 위해 전화한 것은 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 한 경우에 해당하지 않습니다.
3. 임대인에게 계약해지통보를 하고, 그 통보가 도달하였다는 점을 명확하게 근거로 남기시기 바랍니다(전화통화, 문자 답장수신, 내용증명 송달 등).
4. 해지통보가 도달하였다는 증거가 명확하다면, 그 도달일자로부터 3개월이 지난 2023. 10.에는 임대인은 선생님께 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
5. 임대인이 계속해서 막무가내식의 주장을 한다면 관련 법령과 판결 등을 포함하여 내용증명을 발송하는 것이 효과적입니다.

하경남 변호사 · Answer

1. 임대차 계약 종료 2월전까지 갱신거절 또는 조건변경 등의 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

2. 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사의 경우 모두 갱신된 임대차이므로 해지통지를 하여 임대인에게 도달된 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다.

3. 따라서 23. 10. 경에 계약은 해지되어 종료되므로 임대인은 그때까지 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

4. 대출연장과 관련하여 은행의 연락은 위 해지와는 무관한 사정으로 판단됩니다.

5. 구체적으로 문의주시면 상세하게 설명해드리겠습니다.