계약갱신청구권 사용 후 계약해지시 특약 유효성에 대한 이해

Question

전셋집에 계약갱신권 사용하여 2년 6개월 차 살고 있습니다

에어컨 배관 문제 (임대인 수선 사항) 가 있는데 집주인이 
임대인 수리 내역임을 인지 하면서도  비용 처리 관련 답을 주지 않고 연락을 피하고 있어

임대차계약 해지  통보 하고 다른 집으로 이사 가고 싶습니다

문제는 보증금 증액으로 인해 계약서를 다시 썼는데요
특약사항에

1. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 계약한다

2. 임차인의 사정으로 중도 퇴실시에는 위약금으로 중개수수료에 해당하는 금액을 임차인이 부담한다

라고 써있습니다.
그럼 이 경우 제가  임대차계약 해지  통보시  특약 내용에 따라 임대인 쪽 중개수수료를 제가 부담해야 하나요???

김명수 변호사 · Answer

에어컨 배관수리문제만에 국한해서 본다면, 해지사유에 해당하기는 어려울 것으로 보입니다. 임대인이 수리를 거부할 경우에도 임차인으로서는 직접 수리한 후 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있기때문입니다. 결국, 배관수리문제로 인하여 임대차목적을 달성하기가 불가능한 경우에 해당한다고 보기는 어려울 것이므로 개별적인 임대차계약 해지사유에는 해당하지 않을 것으로 보입니다.

그렇다면, 갱신요구권행사에 따른 갱신계약 후 임의해지권을 행사하는 방법으로 해결을 하여야 할 것입니다. 그런데, 중개수수료 상당액을 위약금으로 지급하기로 특약사항에 규정하여 두었다는 것이 문제가 될 것인데, 이 또한 임대인이 임차인의 임의해지권행사를 저지하기 위한 특약사항이라고 주장하여 무효임을 주장해 볼 필요성이 있다고 보입니다. 설령, 무효가 아니라고 인정되더라도 이사를 가기를 원하는 목적을 위하여 그 정도의 부담을 수용하는 것도 고려해 보아야 할 것입니다. 그리고 해당조항이 무효인지 여부는 결국, 법원에서 재판을 통하여 판단을 받아야 할 것인데, 충분히 다퉈볼 필요성은 있다고 보입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김정한 변호사 · Answer

1. 임차목적물의 배관하자가 통상적인 임차인의 관리 범위를 넘어서는 경우에는 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다.

2. 임대인이 이러한 수선의무를 해태하는 경우에는 일정한 수리기간을 정한 최고하고, 그럼에도 임대인이 수선을 하지 않는다면 임대인의 채무불이행을 이유로 임대차를 해지할 수 있습니다.

3. 위와 같은 사유로 임대차가 해지된다면 이는 임차인의 사유가 아니므로 특약의 위약금 규정이 적용되지 않을 것입니다.

지세훈 변호사 · Answer

문의주신 사안의 경우 에어컨 배관 수선을 해 주지 않는 것이 해제사유에 해당할지에 대하여는 다툼의 여지가 있을 것으로 보여집니다. 임대인이 당장의 계약해제를 받아들일 가능성은 높지 않아 보이므로 필요한 경우 구체적인 사실관계를 바탕으로 자세한 상담을 받아 보실 것을 권해드립니다.