법인다가구 주택에 전세로 거주했는데 경매로 넘어갔습니다. 전세금을 돌려받을수 있을까요?

Question

법인다가구 주택에 전세로 거주하는도중에 집이 경매로 넘어갔습니다.
선순위 공동담보 근저당이 존재하고 저희는 후순위입니다.
급한마음에 법무사를 통해서 배당도 신청하고 임대차보증금 판결도 받고 채권압류 및 추심명령도 받았지만 기존의 법인은 폐업한 상태입니다.

하지만 이전법인과 이름마저 똑같고 새로운 법인을 새워서 사업을 진행하고 있습니다.
심지어 판매물건도 거의 비슷합니다.

새로운 법인측에 상호속용으로 못받은 전세금을 받고 싶은데 가능할까요?
현재는 경매낙찰이 되었고 배당신청한 상태며. 전세금의 1/4정도 손해가 발생할것 같습니다.

홍현필 변호사 · Answer

새로운 법인측에 상호속용으로 못받은 전세금을 받을 수 있는지 여부는 
새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는지 여부에 따라 달라집니다.
새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는 경우,  새로운 법인에 
상호속용으로 못받은 전세금을 청구할 수 있습니다.

새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는지 여부를 판단하기 위해서는, 
두 법인의 상호가 동일한지 여부, 두 법인이 같은 사업을 영위하고 있는지 여부, 
두 법인이 같은 대표이사를 두고 있는지 여부 등을 고려해야 합니다.

새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는 것으로 판단되면,  
새로운 법인에 상호속용으로 못받은 전세금을 청구할 수 있습니다.

새로운 법인에 상호속용으로 못받은 전세금을 청구하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 새로운 법인에 내용증명을 발송하여 못받은 전세금 지급을 요구를 합니다.
2. 새로운 법인이 지급요구를 이행하지 않으면, 소송을 제기하여 못받은 전세금을 청구합니다.
3. 소송을 제기하는 경우, 새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는 사실을 입증해야 합니다.

새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는 사실을 입증하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 두 법인의 상호가 동일한 것을 입증합니다.
2. 두 법인이 같은 사업을 영위하고 있는 것을 입증합니다.
3. 두 법인이 같은 대표이사를 두고 있는 것을 입증합니다.
새로운 법인이 이전 법인의 상호를 무단으로 사용하고 있는 사실을 입증할 수 있다면,  소송에서 승소하여 못받은 전세금을 받을 수 있습니다.
새로운 법인에 상호속용으로 못받은 전세금을 청구하는 것은 법률적인 절차가 복잡하고 어려울 수 있으므로, 변호사와 상담하여 진행하는 것이 좋습니다.

홍경열 변호사 · Answer

선순위 근저당이 존재하는 상황에서도 전세금의 3/4 정도를 회복하실 수 있다니 불행중 다행으로 보입니다.
미회수된 전세금은 당연히 임대인인 법인에게 청구하여 받아야겠지만 해당 법인이 폐업을 한 상태인데,
법인명과 자산이 동일한 다른 법인 설립되어 사업을 진행하고 있다는 것이 사실이라면 이는 채무를 회피하기 위한 행동으로 보입니다.

기존 폐업 법인과 신설법인의 동일성이 인정된다거나 아니면 기존 폐업 법인이 집행을 회피하기 위해 법인을 신설하였거나
두 법인을 실제로 지배하는 자가 실질적으로 법인격을 남용하여 채무를 회피하고 있다거나 하는 사정이 있다면
경우에 따라 형사고소를, 또는 민사소송을 채권을 행사할 수 있는 사안으로 보입니다.

다만 본인이 인지한 사실관계가 단순 추측에 불과하다면 고소나 소송절차를 통해 이를 입증하여야 할 것입니다.

상담 신청해주시면 좀 더 구체적으로 이야기를 듣고 같이 해법을 찾아드리겠습니다.