토지 공동투자 후 명의자가 토지 담보 대출을 받았습니다

Question

토지구매를 위해 공동투자를 했는데 (공동명의 아님) 명의자가 해당 토지로 몰래 담보 대출을 받은 것을 확인하였습니다.

1. 토지 공동 투자 결정 후 토지를 구매
2.공동명의가 불가하여  매매 6개월 후 공동투자각서 인감 날인후 등기소 제출 (이후 토지지분관련 가등기 신청)
명의자가 매매 이후 공동투자자에 언질없이 해당 소유 토지 담보로 대출 실행.
대출 연장 진행시 가등기 신청을 보고 1금융권에서 공동투자자 동의 받고 연장 진행을 요청하여 동의해 주지 않았으나, 대출 연장 진행(어떻게 연장신청을 한것 같습니다)

이런 상황인데.. 제 투자지분에 대해 현시세로의 금전반환청구/ 또는 손해배상을 청구할 수있을까요?

조윤상 변호사 · Answer

1. 해당 토지의 일정 지분을 취득하기로 하는 내용으로 공동투자계약(각서)을 체결하고 가등기를 마쳐 두었다면, 이를 근거로 작성자분 지분만큼의 소유권이전등기를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

2. 등기 명의인이 해당 부동산에 담보(근저당권 등)를 설정하거나 연장한 행위가 무효라고 보기는 어렵습니다. 다만 담보권이 실행되거나 무단으로 처분하여 손해가 발생하거나 그럴 위험이 높다면 손해배상청구 또는 처분금지가처분, 가등기에 기한 본등기 등의 조치를 검토해 볼 필요가 있습니다.

3. 체결하신 공동투자계약서(각서)를 구비하여 변호사 상담을 요청해 주시면 적절한 대응 방안을 안내해드리겠습니다.

감사합니다.
법률사무소 인평 [대표변호사 조윤상]

신규원 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 시대로의 신규원 변호사입니다.

1.  토지를 취득 한 후 추후 처분하여 시세차익을 누릴 목적으로 동업자와 공동투자한 것으로 보이며, 당사자 간 토지의 명의는 동업자 명의로 하기로 합의한 것으로 판단됩니다. 공동투자의 경우 투자사업의 수익, 손실 및 처분 등에 관하여 투자약정을 하는 경우가 많으므로, 우선 본건의 경우에도 투자약정의 내용에 따라 판단되어야 할 것으로 보입니다. 약정이 없는 경우, 민법, 상법 등 관계 법령에 의해 판단하여야 합니다.

2. 동업관계에서 일방이 동업 자산을 임의로 처분할 수는 없습니다. 동업용 부동산을 임의로 담보로 제공하여 대출받은 금액을 개인적인 명목으로 사용하였다면, 이는 형법상 횡령죄에 해당할 수 있습니다.

3. 동업계약의 해지 및 정산금 내지 투자 지분 상당의 지분이전등기 요구하거나, 횡령 등 불법행위를 이유로 피해금액(대출금 등) 상당의 손해배상을 청구하여야 할 것으로 판단됩니다.

위 사항과 관련하여 추가적인 설명이 필요하신 경우, 연락주시면 친절히 상담드리도록 하겠습니다. 감사합니다.