임대차계약 파기로인한 손실보호

Question

1년단위 계약으로 원룸에 보증금100만원 월30만원(전기세,관리비포함2만)에 입주를하였는데 본인 가정에 갑작스런 문제가생겨 위 계약을 중단해야함에 임대인께 연락을하니 이런경우 세입자가 임대한방을 직접세를놓고 가야하며 그렇지않은 경우 보증금에서 전기세,관리비를 제외한 3개월방세 84만원을 보증금에서 차감한다하여,제가 보증금이란 월셋방에 월세를 납입하지못할때,입주동안 기존설비회손등을 보존하기위한 방비라고 알고있는데라며 반문을하니 부동산에 알아보라하니 
답답하고,그래서 제가 계약서에보니 거주동안 월세를 2달동안 연체를하면 계약을 파기한다는 내용이 명시되어있어 2개월내에 세를놓고가겠다 2개월내에 새로운 입주자가 없으면 보증금을 모두 손해를 보더라도 이렇게 분쟁중인데 이런경우 제가 세를안놓고 즉시 방을빼면 임대인 주장대로 보증금반환을 못받나요?

이성준 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 에스엘 이성준 변호사입니다. 심려가 크실 텐데 저의 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 임차인의 사정으로 퇴거 시에도 계약기간 1년은 계약내용대로 이행되어야 함이 원칙입니다. 임차인입장에서는 새로운 임차인을 구하는 것이 본인의 손해도 줄이고 임대인도 만족시키는 방법이기 때문에 임차인이 새로운 임차인을 구하고 나가는 것입니다.
2. 임대인이 임의로 3개월 방세를 차감하는 것은 법적 근거가 없으며 그냥 그 기간동안 본인이 사용수익하면서 새로운 임차인을 구하시면 됩니다. 어차피 3개월 월세를 내는 것이니까요. 다만 아직 임대차 기간이 많이 남았고(4개월 이상), 3개월 안에 새로운 임차인을 구하는 것이 어렵다고 판단된다면 그냥 84만원을 포기하고 나가시는 것이 실익이 있을 것입니다.
3. 2개월 이상 연체시 계약 해지는 임대인이 행사할 수 있는 것입니다. 임대인은 계약해지 하지 않고 월세를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 보증금액이 적어 임대인으로서는 3개월 째 되는 달에는 계약해지와 명도를 요구할 것으로 보입니다.

추가적인 문의나 절차 관련하여 전화주시면 성심껏 상담드리겠습니다. 평안하시길 바랍니다. 감사합니다. 이성준 변호사 드림