부동산매매계약서 시 중대하자에 대한 대응

Question

안녕하세요 
매매계약서 작성 시 특약사항에  중재하자에 대한 부분을 30일이후는 매수인이  책임진다는 조건을 공인중개사가 적었고 계약을 했습니다. 
계약을 하고보니 중대하자에 대한 부분은 6개월 동안 매도인에 책임져야 한다는 사실을 뒤늦게 알게되었습니다. 
구축 아파트라 특약사항에 따라 중대하자(누수, 전기적 합선, 배관파손 등) 매수인인 제가 책임져야 한다는데 만약 문제가 발생했을때 매수인인 제가 책임져야하나요?
부동산 중개인한테 속은 느낌이 강하게 듭니다..
또 아직 잔금을 치루기 전인데  제가 대응할 방법이 있을까요 ?? 
중대하자에 대한 문제가 없다면 괜찮겠지만 
만약 중대하자에 대한 문제가 발생한다면 너무 억울하고 답답할꺼같아 문의드립니다..

최영준 변호사 · Accepted Answer

1. 6개월 동안 매도인에 책임지는 것은 민법의 내용인데 당사자의 합의로 기간을 늘리거나 줄이는 것이 가능합니다.
2. 또 민법은 아예 담보책임을 면제하는 특약을 할 수도 있다고 규정하는데, 이때에는 매도인이 하자를 알면서도 고지하지 않았다면 특약의 효력이 없다고 되어 있습니다.
3. 그런데 2의 규정을 기간을 단축하는 합의에는 적용하지 않는 것이 판례의 입장으로 보입니다.
4. 따라서 30일로 기간을 단축하는 합의는 아예 면제하는 특약은 아니므로 30일 담보책임을 지는 계약서 내용 그대로 효력이 있습니다.

여기에서 물건의 하자는 매매 당시에 존재하는 하자를 말합니다. 이런 하자가 아니라 앞으로 생길 수 있는 문제들은 담보책임의 대상이 아닙니다. 구축 아파트의 특성 상 신축과 같은 완벽한 컨디션이 아닐 것이고 언제 어디에서 고장이 날 지 예상하기 어렵습니다. 이런 부분은 매매가에 반영되어 있거나 반영했어야 합니다.

지금이라도 매도인에게 누수, 전기적 합선, 배관파손 등 문제가 있거나 있었던 부분을 확인하시고, 인도 받은 후 최대한 문제될 만한 부분을 빨리 점검하셔야 합니다.