오피스텔 월세로 1년 살고 난 후, 5% 인상률은 필수인가요?

오피스텔 1년 계약 할 당시, 부동산 앱에 올린 금액보다 월당 몇 만원 더 받고, 계약서 상으로는 포스팅된 금액으로 계약했는데요(주변 시세 보다 쪼금 싸게 올리고, 임차인이 그 당시 기존 임대인 문제인지 해서 법적으로 못올리게 되었나 그랬었음, 지금와 생각해보니 이것도 맞는 건가 싶어요...). 1년 후에 5% 인상 기준은 계약서 상의 금액을 기준으로 5%인가요 아니면 직접 낸 금액의 5% 일까요? 5%도 주택임대차보호법인 (최단기간의 제한으로서, 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. (제4조 제 1항)) 이 조항으로, 안 올릴 수 있는 건데 맞을까요? 그러나 이에 맞서 임대인 보호법이 있어, 피치못할 사정으로 올릴 수도 있다는 데, 그렇게 된다면 5% 인상률의 기준은 법적으로 계약서 월세금액이겠죠? 이를 따르지 않을 경우, 어떻게 되는 걸까요?