경매물건 점유자에 대한 부당이득 지급명령 신청 후 소제기 신청(월차임료 감정)

경매물건 점유자에 대한 부당이득 지급명령 후 소제기를 하여 변론기일에 참석하였고 선고일을 앞두고 있었습니다. 참고로 이 물건은 허위 유치권자(실소유주)가 직원(명의자)에게 소유권을 넘기로 세입자(점유자)를 들여 유치권으로 대항하며 해당 물건지를 지배했던 사건입니다. 공모한 점유자에게 취득가액의 5% 이자를 12개월로 나눈 금원을 월세로 지급명령을 신청하였고 강제집행 직전에 퇴거를 하여 월세와 관리비등 부당이득금이 퇴거 날짜로 확정이되어 청구취지 변경 신청을 하였습니다. 여기까지는 인터넷으로 찾아 혼자 대응하였습니다. 변론기일에 참석하고 변론을 종결한 후 판결선고일에 재판장님이 불러서 출석하니 부당이득으로 월세를 이렇게 계산하면 안된다고 감정평가나 월세계약서등 객관적인 입증이 필요하고 이 사건은 개인이 대응하기 쉽지 않은 사건으로 꼭 법률 전문가의 도움을 받아 대응할 것을 당부하였습니다. 1. 임대차계약서 확보는 어렵지만 경매물건 등기부등본에는 이전 임차인이 보증금 1천에 월60만원으로 임차권등기를 한 것이 기록되어 있습니다. 굳이 임차료 감정평가를 진행해야 하나요? 경매 법원에 제출된 임차권등기가된 등기부등본으로 객관적 임차료임을 증명할 수 있는 것 아닌가요? 2. 점유자가 늦게 퇴거함으로 인해서 전세, 월세를 놓을 수 있는 기회를 놓치고 부동산 경기 침체로 계속 공실로 방치되어 지속적인 손해가 발생하고 있습니다. 월세와 관리비등 부당이득 이외에 청구할 수 있는 손해 배상 요구가 있을까요? 3. 청구할 월세는 320만원, 공과금은 65만원 입니다. 이 경우 소송비용을 어느 정도 보전 받을 수 있나요?