묵시적연장상태. 집주인 연락 두절상태입니다

Question

묵시적연장 상태입니다.
전세 가격이 매우 떨어졌고, 전세 가격을 낮추지 않은 상태에서
나가겠다고 2월 1일에 통보를 한지 2개월이 넘은 상황입니다.
집주인은 5월1일에 저에게 돈을 줘야하는데
해외로 가서 연락이 두절된 상태입니다.
위임을 받았다고 하는 부동산측에서도 연락이 안되니봐요.

1. 묵시적 연장 상태에서 전세 보증보험 가입이 가능합니까? 
2. 현재로써 집주인이 연락두절되고, 묵시적 연정 통보일이 다가오는 상황에서 대처를 어찌 해야하는지 궁금합니다. 
3. 전세 금액이 너무 높게 측정되어있어서 
제가 임의로 낮추고, 집주인에게 통보하면 안될까요?

답변 부탁드립니다

이창무 변호사 · Answer

임대차 종료에 따른 계약 해지를 통보하였다면, 임대차 보증금 반환 소송을 제기하는 방안이 있을 수 있습니다.
임대인과 연락이 되지 않는 경우에도 공시송달 등의 방법에 의해 소송 진행은 가능합니다.
전화상담 내지 방문상담을 통해 해결 방안을 모색하여 보시기 바랍니다

안병찬 변호사 · Answer

1. 지금와서 보증보험 기입은 어렵습니다.

2. 보증금반홤청구소송 진행하는 방법 밖에 없어 보입니다.

3. 불가합니다.

3. 괌련 자료 가지고 전문가와 상담을 통해 사건 진행하시길 바랍니다.

김민경 변호사 · Answer

현재의 전세계약에서 보증보험 가입이 되어 있으시다면, 묵시적 연장 상태에서 보증보험의 연장이 가능합니다.

2월 1일에 해지 통지를 하셨으므로 계약 해지는 5월 1일 부터입니다.

계약 종료와 함께 보증금 반환 가능성이 희박하다고 보실 때에는 먼저 보증금반환청구소송을 제기하시는 것도 하나의 방법입니다.

소장 접수 후에도 재판은 한참의 시일이 걸려 5월 1일 계약해지 이후에 판결문을 받을 수 있으므로 그 판결문으로 집주인의 재산에 경매를 신청하는 등의 절차를 취할 수 있습니다.

[법률사무소 혜민 김민경 변호사]

건축업 및 임대사업을 수행하고 있는 회사의 대리를 맡아 강남구 소재 10여개 건물의 신축부터 임대차까지 일체 경험 및 현재 부동산 관련 법률컨설팅 진행 중 그 외 소송 경험 다수
지식산업센터 내 건물 부지 매입, 용도 변경, 건축 시행 인가 등 부동산 컨설팅 진행 경험 다수
전세사기, 깡통전세, 임대차 등 부동산 전문

김일권 변호사 · Answer

1. 임차인이 2월 1일 계약 해지 통보를 하였다면, 5월 1일에 계약이 종료됩니다.

2. 계약할 때, 보증보험에 가입하지 않았다면, 지금에 와서 보증보험에 가입하기 어렵습니다.

3. 집주인과 연락이 끊긴 상황이라면, 민사법원에 전세보증금 반환 청구소송을 진행해서, 판결문을 받고서, 집주인의 재산을 경매에 넘겨서 보증금을 회수할 수 있습니다.

4. 깡통전세로 전세보증금을 받지 못한 사건을 수행한 경험 있는 18년차 경력의 건설사 법무실장 출신 민사법 전문변호사와 함께, 소송을 진행하여야, 신속하게 전세보증금을 회수할 수 있습니다.

하경남 변호사 · Answer

1. 임대차 묵시적 갱신이 되어도 종전 계약과 동일한 조건이면 보증보험 가입이 가능합니다.

2. 2월 1일에 이미 해지 통지를 하고 임대인에게 도달이 되었다면 해지의 효력은 5월 1일에 발생합니다. 종료 시 보증금을 반환 받지 못하는 경우 발생할 손해 등을 미리 알려두면 추후 소송에서 청구할 수 있지만 연락이 되지 않는 경우 내용증명 등을 공시송달시켜야 하므로 시간이 걸립니다.

3. 보증금 감액 청구는 형성권으로 구체적으로 금액을 정하여 상대방에게 행사를 하면 그 효력이 발생합니다. 다만 그 금액에 대해서는 구체적으로 합의가 되지 않으면 최종적으로 법원의 판단을 받을 수 밖에 없습니다. 즉 임의로 낮추고 통보를 해도 효력은 있으나 그 금액대로 인정되는 것은 아닙니다.

4. 구체적으로 문의주시면 상세하게 설명해 드리겠습니다.