전세계약 연장하는 경우, HUG보증보험 신규 가입 가능할까요?

Question

전세 만기가 1달 남았는데 집주인이 전세금을 못돌려준다고해 질문드립니다. (보증보험 미가입 상태)
1)기존만기 : 2023.04.19
2)기존 퇴실통보 : 2023.02.15(내용증명 2회 발송)
3)연장만기(예정) : 2024.04.19

1. 전세자금대출 상환이 불가한 상태라
동일한 보증금으로 집주인과 전세계약 1년 연장 얘기를 마쳤는데, 이때 Hug보증보험에 신규 가입할 수 있을까요?

2. 내년 초에 분양받은 아파트 입주라 전세계약을 중도 해지하려고 합니다. 이때 집주인이 보증금 상환을 못한다 할 경우 HUG를 통해 회수 가능할까요?(1번 질문에서 보증보험 가입이 될 경우)

3. 전세자금대출 연장으로 전세계약을 연장하는 경우 만기 시까지 임차권 등기설정이나 전세금반환소송 진행이 불가할까요?

4. 집주인이 보증금 변동 없이 1년 연장하는 조건으로, 대출 이자 중 금리 4%분을 대신 납부해준다고 합니다. 이 경우 특례 사항으로 계약서에 기재하면 법적 효력을 가질 수 있을까요?
(차후에 이행하지 않을 경우 대비)

임영호 변호사 · Accepted Answer

1. 현 상황에서 1년 연장분에 대하여 보증보험이 가능할지는 HUG에 문의해보는게 더 정확합니다.

2. 만약, 중도해지를 염두에 두고 있다면, 중도해지를 할 수 있는 권리를 연장계약서 특약사항에 반드시 기재를 해 놓아야 합니다. 그리고, 추후 중도해지의 경우 HUG에서는 임대인의 해지합의서를 문서로 요구하는 입장이므로, 임대인 명의의 해지합의서를 장래의 일자로 해서 미리 받아놓는게 좋을 것으로 생각됩니다.

3. 위 2항에서와 같은 방법으로 중도해지가 명확하게 입증된다면, 임차권등기나 전세금반환소송이 가능합니다.

4. 그와 같은 사항은 특약으로 기재하면 당연히 법적인 효력을 가집니다. 대신 납부하는 방식보다 직접 질문자님에게 해당 금액을 지급하는 방식으로 하는 것이 좋습니다.