집주인이 보증금을 못줘서 전세자금대출을 만기일에 상환 못 할 경우 어떻게 해야 하나요?

Question

안녕하세요
이번에 전세계약 만기로 전세자금대출을 상환해야합니다.
집주인 요청으로 집을 한달이나 일찍 빼주는데도 불구하고 새로운 세입자가 있어야 전세금을 돌려주겠다고 하는데,
그렇게 될 경우 전세자금대출 만기일보다 늦어질까봐 염려되어 질문드립니다.
전세자금대출 만기일에 집주인이 상환하지 못할 경우 어떻게 해야하나요?

정의권 변호사 · Answer

1. 전세 만기 전에는 임차권등기도 할 수 없는데 임대인에게 주택을 인도하게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

2. 따라서 보증금이 반환되기 전까지는 임차주택을 임대인에게 인도하면 안됩니다.

3. 만약 이미 임차주택을 임대인에게 인도한 상황이라면 신속하게 보증금반환청구의 소를 제기할 필요가 있습니다. 그리고 아직 임대차가 종료한 것이 아니므로 은행대출 연장을 신청하여 만기 상환 청구를 당하지 않도록 처리하여야 합니다.

4. 더 궁금하신 점이 있으시면 사무실로 내방하시거나 상담 신청하여 주시기 바랍니다. 상세하게 설명 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기를 하지 않고 이사를 나가면 주택임대차보호법상 대항력으 상실하여 보호를 받을 수 없습니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임차권등기 및 안전한 보증금반환을 위해 변호사의 조력을 받으시길 권합니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.

최아란 변호사 · Answer

1. 새로운 세입자가 구해지지 않았음에도 불구하고 집주인의 사정으로 한달이나 일찍 집을 빼야 한다는 사정이 수상합니다.
2. 일단 이사를 나오고 나면, 질문자님은 대항력과 우선변제권을 상실합니다(이사 나오신 후에 집주인이 근저당을 설정하거나, 새로운 세입자를 들일 경우 질문자님이 그들보다 우선순위에서 밀리게 된다는 뜻입니다).
3. 대안 없이 이사를 나와버린 후에는 전세자금대출을 상환하지 못함으로 인해 질문자님의 신용도 하락 등의 문제가 발생하게 됩니다.
4. 따라서 전세자금대출 만기일에 보증금을 받지 못하는 상황이 우려될 경우, 임차권등기명령을 신청한 후 은행과 타협하여 상환기일을 조정하거나 임대인과 연장계약서를 써서 새로운 임차인이 구해질 때까지 시간을 버는 것이 보편적입니다.

어떤 경우에도 먼저 이사를 나오는 것은 지나치게 위험합니다. 임대인의 요구를 수용하지 마시고 충분한 법률상담을 받으시기 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

임대인의 요청으로 만기일 전에 이사를 하는 것은 문제가 있습니다. 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 거부하시기 바랍니다. 만기일까지 보증금반환이 안되면 계속하여 거주하면서 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송을 통하여 해결해야 할 것입니다. 전세자금을 지키려면 그렇게 해야 합니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 전세계약 만기일에 법원에 임차권등기 신청을 하거나, 전세집을 가압류한 후, 전세보증금 반환청구 소송을 진행하여야, 신속하게 보증금 및 기타 손해비용을 전부 받을 수 있습니다.

2. 깡통전세로 전세보증금 반환 받지 못한 사건을 수행한 경험 있는 18년차 경력의 건설사 법무실장 출신 민사법 전문변호사와 함께 집을 가압류한후 소송을 진행하여야, 전세보증금 및 기타 손해비용을 전부 받을 수 있습니다.

안민석 변호사 · Answer

집주인 요청으로 만기일 보다 일찍 집을 빼야하는 상황 문의주셨습니다.

만약 의뢰인님과 같은 상황이라면 집을 빼는 날로 하여 임대인과 임대차계약 합의해지 확인서 등을 받아놓으시길 바랍니다

또한 점유를 상실하시는 순간 임차권등기명령신청이 불가하니 먼저 이사를 가는 것은 권유드리지 않습니다.

합의해지일을 기준으로 보증금이 반환되지 않는다면 임차권 등기명령신청 및 보증금 반환 청구 소송을 진행하셔야 합니다.

저희 사무소는 보증금 반환관련 분쟁을 조정 해 본 경험이 있습니다. 상담 문의주시면 대응 방안 등 설명드리겠습니다