상가월세 3기 연체시 계약해지 내용증명 송부 이후 월세 입금은 해지불가인가요?

Question

현재 상가월세 2기 연체한 임차인이 3기 연체하는 시점에 계약해지를 진행하고 필요시 명도소송까지 진행해서 임차인을 변경하고 싶습니다 (계약연장을 10년까지 해놓은 상태라 해지아니면 변경이 불가합니다) 
그런데 3기 연체 이후 변호사님을 통해 계약해지 내용증명을 보내고 나서, 임차인이 밀린 월세를 입금하면 저는 계약해지를 더이상 진행하기 어렵나요? 반드시 진행할 수 있는 방법이 있을까요?

강동호 변호사 · Answer

1. 3기 연체가 확인된 후 내용증명 등으로 해지 의사표시를 분명히 한다면 추후 월세 지급으로도 해지에 대항할 수 없어 보입니다.

2. 그 후 명도소송을 신속히 진행하여 퇴거시킬 수 있습니다.

3. 임대차 등 부동산 전문변호사로서 경험이나 유사 성공사례를 들어,
임대차 해지 및 명도절차 일체에 관해 도움드릴 수 있습니다.

이재성 변호사 · Answer

안녕하세요.  
말씀주신 사안에 대한 저의 의견은 다음과 같습니다.

3기 연체가 이루어진 시점에서 계약해지 내용증명을 보내어 그 내용증명이 상대방에게 도달하면 즉시 해지가 이루어집니다.
따라서 그 이후에 임차인이 사후적으로 밀린 월세를 입금하더라도 이미 해지된 계약관계가 다시 부활하는 것은 아닙니다.

안민석 변호사 · Answer

상가 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지 및 명도소송을 원하시는 상황 같습니다.

상가 차임이 3기로 연체한 경우 바로 해지 의사표시를 하시길 바랍니다. 내용증명 등이 발송되기 이전 차임을 지급하였다면 해지가 안될 것이지만 이후 차임을 입금한다고 하여 해지 의사표시가 없어지는 것은 아닙니다.

또한 연체 차임이 연속적으로 3기 연체일 필요는 없으니 추후 한번더 차임을 연체한다면 해지의사표시가 가능합니다.

차임 연체와 관련하여 의뢰인님과 동일한 사안은 아니나
최근 대법원 판결에서 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 건물 인도를 구하는 사안에서, 임대인이 승소한 사례가 있으니 참고 바랍니다.( 대법원 2021.5.13. 선고 2020다255429판결)

상담 문의 주시면 내용증명 발송 및 명도소송 일체의 업무에 관하여 보다 자세히 검토 해 드리겠습니다.

의뢰인의 말씀을 경청하는 변호사 안민석 법률사무소 입니다.