전세계약 만료 전에 전출 신고한 이후 임차권등기명령

Question

안녕하세요,
제가 전라남도 나주시에서 2021년 3월 27일~2023년 3월 26일까지의 전세계약을 했었습니다.
이후 2022년 8월 경에 이직을 하게 돼서, 서울시 강동구로 전입신고 및 이사를 하게 되었습니다.
비슷한 시기에 집주인과 부동산에 계약 연장 의사가 없음을 말했었는데, 따로 내역이 없네요.
(가장 최근 증거는 1월 25일 문자메시지 내역 및 2월 7일과 3월 7일 통화녹음내역이 있습니다.)

집주인에게는 은행 대출이 3월 26일 만료라서 그때까지 꼭 받아야한다고 말을 했으며, 3월 말에 전세금을 반환받기로 얘기가 되었으나('내가 생기면 내 돈으로라도 줄게요'라고 녹음이 되어 있는데, 이게 세입자가 안 구해져도 자기 돈으로 준다는 말이 아니라 세입자가 생기면 준다는 말처럼 들려서요.) 우려스러워서 준비를 하려고요.

그런데 제가 이직을 해서 전라남도 나주시의 전세계약 만료 이전에 서울시 강동구로 전입신고를 했기 때문에, 이후 임차권등기명령이 가능한지 걱정이라서요.

일단 계약만료(3월26일)날에 전세금을 못 받으면 내용증명을 바로 보내려고 작성을 해놨습니다.
임차권등기설정 전에 이사를 가면 안된다고 해서 걱정이네요.
그리고 전세계약 만료 전에 나주집에 짐을 다시 갖다 놓고자 하는데, 괜찮을까요?
추가로 제가 전세금 반환을 위해 준비해야할 것들이 무엇이 있을지 여쭤볼 수 있을까요?
또, 임차권등기설정과 임차권등기명령이 같은 것일까요?  궁금합니다.

최아란 변호사 · Accepted Answer

1. 1월 25일 문자메시지, 2월 7일 및 3월 7일의 통화녹음내역이 있으므로 계약 종료 통보는 충분히 하셨습니다.

2. 이미 다른 곳으로 전입신고를 했더라도, 만기에 보증금을 받지 못하면 당연히 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

3. 다만 이미 전출을 하셨기 때문에 임차권등기명령절차가 완료되어야 그때부터 다시 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

4. 따라서 임차권등기명령을 받기 전에 해당 전셋집에 새로운 세입자가 들어온다거나, 근저당권이 설정될 경우 그들보다 질문자님이 후순위에 놓이게 됩니다.

5. 나주 집에 다시 짐을 가져다 놓으셔도 되지만, 3.에서 설명드린 것처럼 그것만으로는 대항력과 우선변제권을 회복할 수 없으므로  큰 의미는 없습니다.

6. 임차권등기설정과 임차권등기명령은 같은 의미입니다. 임차권등기명령을 받으면 임차권등기가 설정됩니다.

7. 만기에 보증금을 받지 못할 경우 바로 임차권등기명령을 신청할 준비를 하시기 바랍니다. 개인이 신청할 경우 관련 서류가 미비하면 임차권등기를 설정하기까지 장시간이 소요됩니다.

8. 변호사를 통해 임차권등기명령을 신청하시고, 그래도 보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환청구소송을 제기하시는 것을 권유드립니다.

9. 변호사 보수는 온라인상담 답변으로는 게시할 수 없는 점 양해 부탁드립니다.

다수의 임차권등기명령, 보증금반환청구 소송에서 승소한 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사입니다. 문의 주시면 언제든지 상세하고 친절하게 설명드리겠습니다.

하경남 변호사 · Accepted Answer

1. 전출을 하여 대항력이 없더라도 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 다만, 우선변제권 순위 등의 효력이 임차권 등기시에 발생할 뿐입니다.

2. 이미 전출을 하셨으므로 이제 와서 짐을 갖다 놓고 점유를 주장하시는 것은 별 의미가 없어 보입니다.

3. 계약 만료 일까지 보증금을 받지 못하는 경우 임차권 등기명령 신청, 보증금 반환 청구 소송 등을 진행할 수 있음을 내용증명으로 알리면 됩니다. 또한, 대출 이자 등 보증금을 받지 못해 생기는 손해가 있다면 그 부분도 포함하여 알려둘 필요가 있습니다.

4. 내용증명이나 임차권등기명령신청은 충분히 본인이 하셔도 됩니다. 다만, 내용증명을 변호사나 법무법인 명의로 보내면 상대방이 사실상 좀 더 법적으로 진지하게 판단하게 하는 효과는 있습니다.

5. 변호사 비용을 포함하여 대응 방법, 추후 진행 절차, 현재 상황 등에 대해 문의주시면 상세하게 설명해 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

<1월 25일 문자메시지 내역 및 2월 7일과 3월 7일 통화녹음내역>이 있다면, 해지통지는 된 것으로 보입니다. 그렇다면, 만기일까지 보증금반환이 이루어지지 않으면 곧바로 임차권등기명령을 신청하시고 보증금반환청구소송도 제기하셔야 할 것입니다. 소송의 관할법원은 채권자인 임차인의 현거주지 관할법원에 제기하면 될 것입니다. 
만일, 내용증명을 보내시려면 변호사 명의로 보내서 임대인을 압박하는 방법을 고려해 보시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.