권리금반환소송 및 사기죄가 가능할까요?

Question

지난 9월 양도인에게 권리금 4억원을 주고 매장운영을 양도받았습니다. 양도인은  신탁회사가 건물 소유권자인 건물에서 임대 권한이 없는 현 임대인과 계약을 하고 대항력 없이 임차를 하던 중  임대인이 개인 소송에서 패소하고 채권추심이 들어오게 되었습니다. 그러나 은행 및 캐피탈 등 건물을 담보로 막대한 돈을 빌린 임대인은 소송에 패소하고도 돈을 지불 하지 않자  층별 임차인들 대상으로 임대료에 관한 채권추심 소송이 들어가게 되었습니다. 이런 상황에서 양도인은 저에게 이러한 내용을 고지하지 않고 본인의 개인적인 사정으로 양도를 한다고만 하고 권리금 4억을 받고 저에게 매장을 양도하게 되었습니다. 그리고 임대인이 문제가 없고 경제적으로도 아주 부자라고 하면서 안전한 건물임을 강조하였습니다. 이후 임대인을 소유주라고 소개하고 저의 임차 계약을 추진하게 하였습니다. 계약 전 신탁회사가 소유주라는 사실을 알고 임대계약을 누구랑 해야 하는지 문의를 한 저에게  임대인 역시 본인과 계약을 할 경우는 아무런 법적 문제가 발생하지 않는다고 하여 저는 임대 계약 및 권리금 계약을 진행하게 되었습니다.  
이후 임대인이 대출금 이자를 갚지 않아 은행으로부터 공매가 진행 될 예정이라는 문서를 받게되었습니다. 아직 6개월도 되지 않은 상황에서 저는 이런 상황을 숨기고 권리금을 받은 양도인을 대상으로 권리금반환소송 및 손해배상  및 사기죄로 소송을 하고 싶은데.. 그게 가능한지가 궁금합니다. 물론 임대권한이 없는 임대인을 대상으로도 사기죄 및 임대차보증금 반환소송도 진행하고 싶습니다.

김익환 변호사 · Answer

앞선 상담 글에 이어 다시 답변 드립니다.

신탁회사 소유 건물에 대하여 위탁자 임대인과 보증금 1억의 월 600만원의 임대차계약 및 4억원 권리금 계약을 체결 진행하면서, 임대인이 명의신탁회사에서 발행한 실질적인 소유주는 임대인에게 있다는 문서를 제시하고 본인과 계약을 했을 경우 법적으로 아무런 문제가 없다는 주장하고 있지만, 계약 진행 몇달 후 신탁원부 확인 결과 수탁자가 동의하지 않은 임대계약을 불법이며 대항력을 갖추지 못한다는 사실을 알고 이에 임대인에게 신탁사로부터 동의서를 요청하였으나 임대인은 계약을 파기하겠다며 거부하고 있는 상황에 답변 드렸습니다.

신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁의 목적을 위하여 재산의 관리 또는 처분을 하도록 하는 것입니다. 부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여 수탁자 앞으로 그 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다.

신탁된 부동산에 대해서는 원칙적으로 대내외적 소유권 명의자인 신탁회사와 임대차계약을 체결해야 합니다. 위탁자인 임대인과 사이에서 임대차계약을 체결하는 경우라면 신탁회사로부터 동의서를 받아야 신탁회사에 대해서도 효력이 발생하게 됩니다.

상담자분의 경우처럼 위탁자인 임대인과 임대차계약 및 권리금계약을 체결한 경우 임대차계약 및 권리금계약은 임대인과 임차인 사이에서만 효력이 있게 되며, 제3자인 신탁회사와 사이에서는 효력이 없기 때문에 대항력 또한 신탁회사에 주장할 수는 없습니다.

현시점에서는 임대인의 기망행위에 따른 사기죄 형사고소 및 사기취소 또는 착오취소를 이유로 임대차계약 및 권리금계약을 취소하고 보증금 및 권리금 반환 청구, 손해배상 청구 소송을 진행하셔야 합니다.

임대 권한이 없는 현 임대인에 대한 형사고소 및 관련 민사소송 진행에 도움 드릴 테니 연락 주시기 바랍니다.

장원석 변호사 · Answer

1. 귀하의 경우 양도인의 고지의무 위반 등 귀책사유에 의해 제대로 사업장 운영하는 것이 불가능한 상황으로 보입니다.

2. 이에 양도인을 상대로 계약을 해제하면서 권리금 등 손해배상을 청구할 수 있으며, 나아가 형사사기로 고소할 수도 있어 보입니다.

3. 또한 이에 가담한 임대인을 상대로 공동 불법행위에 기한 손해배상청구가 가능해 보이며, 형사사기도 고려해볼 여지가 있습니다.

4. 사기죄의 경우 기소가 될 경우 유죄판결의 가능성이  70~80%에 이르므로 기소시 상대방과 합의가능성이 높아집니다. 다만 합의가 안되면 민사소송으로 소송을 제기 할 수 도 있습니다.

5. 따라서 이런 쟁점을 숙지하고 절차를 개인이 진행하는 것은 매우 심적으로 어려운 일이니 [서울대 경제학부 출신] 장원석 변호사에게 맡겨주시면 최선을 다해 도움을 드리겠습니다.

[전하는 글]
[서울대 경제학부(국제경제) 출신] 장원석 변호사는 민사법 사건 전문가로써 '메가로이어스' 변호사시험 전문학원에서 로스쿨 학생들을 상대로 강의를 진행하고 있으며, 베스트 셀러인 "상법의 정초(나눔에듀 출판)" 의 저자이기 도 합니다. 이렇듯 장원석 변호사는 독보적인 존재감이 뚜렷한바, 사기양도 등 법적문제를 고민하시는 분들은 장원석 변호사를 만나시면 만족할 결과가 있을 것이라고 장담합니다.

형장우 변호사 · Answer

우선, 아래 내용은 참고정도만 하시고 빠른 시일 내에 주변 지인분들 소개를 통해서라도 변호사 사무실에 직접 가셔서 상담을 받아보시기 바랍니다. 피해금액이 너무 많기 때문입니다. 그리고, 올려주신 글 내용만으로 어떤 해결책을 '정확히'얻기란 굉장히 어렵습니다. 몇 줄 안되는 글로 그간의 사실관계를 다 기재할 수도 없고 그런 내용만 보고 정확한 판단도 쉽지 않기 때문입니다.

등장인물 : 내가 권리금 4억을 준 사람('갑'-종전세입자), 건물소유자(신탁회사), (가짜)임대인 '을'...
올려주신 글 내용으로 구성해본 사실관계 : 나와 갑이 권리금 계약진행, 내가 갑에게 4억 송금, 갑이 말하길 임대인은 '을'인데 아주 부자고.....계약일 '을'역시 본인과 계약하면 된다고 함
의문 : 등기부를 계약할때 확인해봤을것 같은데요. 신탁"회사"소유라는 것을 확인했음에도 '을'이 정당한 임대인이라고 믿었다는 걸까요???
         올려주신 내용 중 "임대인이 대출금 이자를 갚지 않아 은행으로부터 공매가 진행 될 예정이라는 문서를 받게되었습니다"라고 하셨는데 건물이 임대인, 즉, '을'소유가 아닌데 '을'이 대출이자를 안 갚는다고 그 건물이 경매가 된다?????는 걸까요...

갑과 을이 짜고 친건지....사기냄새가 굉장히 많이 나는 사안 같습니다. 민형사상 조치를 취하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만, 앞서 말씀드린바와 같이 피해액이 굉장히 많기 때문에 "반드시" 관련 계약서, 송금통장사본 등을 지참하시고 변호사 사무실을 가보시기 바랍니다.

변호사는 주변 지인분들의 소개를 통하는 것이 그래도 제일 낫습니다. 그게 여의치 않다면 여기서 유선 내지 방문상담을 통해 변호사와 직접 이야기를 나눠보시면 더 좋지 않을까 싶습니다. 모쪼록 큰 문제 없이 잘 넘어갔으면 좋겠습니다. 감사합니다.