전세 입주 후 집주인이 바뀐걸 알았습니다. 계약해지하면 전주인에게 보증금을 받나요?

Question

전세계약 잔금일 입주하고 다음날 등기부등본을 떼보았는데 잔금일 당일 집주인이 바뀐 걸 알았습니다 
전세계약 잔금일에 매매도 동시에 진행된 건데 제가 잔금을 이체할 시점에는 등기부등본 상 소유권 이전이 등록되기 전이라 알지 못했고, 부동산에서도 잔금일까지 매매계약이 됐다는 사실을 전혀 알려주지 않았고, 제가 스스로 인지하기 전까지 집주인이 바뀌었다는 것을 고지해주지 않았습니다

어차피 임대차 지위가 승계되기 때문에 부동산에서는 등기권리증이 나오면 알려주려고 했다는데 전입신고 후 전세보증보험을 가입하려던 저는 집주인이 바뀌었기 때문에 계약서를 새로 쓰지 않으면 전세보증보험이 가입 불가능한 상황이 되었고 새로운 집주인과 계약서를 쓰려고 집주인에게 연락을 했는데 새로운 집주인이 연락이 두절된 상황입니다

1. 임대인이 변경되면 임차인이 새로운 임대인에게 임대차지위승계 거부를 할 수 있다던데 이 상황에서 제가 임대차지위승계를 거부하고 이전 집주인(저와 계약서를 쓴 임대인)에게 임대차 반환을 요구할 수 있나요? 
2. 임대차지위승계를 거부할 수 있다면 언제까지 제가 의사표현을 해야 하나요? 
3. 새로운 집주인이 새로운 계약서 작성을 거부한다면, 저는 새로운 계약서 작성을 요구할 권리가 없나요? 
4. 임대인 변경 사실을 고지해주지 않은 공인중개사를 공인중개사 위반으로 신고할 수 있나요? 
전세사기로 의심되어 불안한 상황입니다 
답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

김진형 변호사 · Answer

1. 주택의 양도사실을 안 날로부터 상당기간내에 이의제기를 하시면 종전 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.

2. 상당기간은 정해져 있는 것이 아니나, 특별한 사정이 없다면 실무상 2주~4주 정도입니다. 그러나 전세사기가 의심되고 있는 점을 감안할 때 즉시 이의제기하시길 추천드립니다.

3. 공인중개사가 해당 매매계약을 진행하지 않은 이상, 임대인이 매매사실을 공인중개사에게 고지하지 않았다면 고소는 어려울 것으로 보입니다.

저희 법무법인 (유)효성에서는 다양한 임대차 사건을 진행하고 있습니다.
궁금하신 점 있으시면 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

장원석 변호사 · Answer

1. ﻿﻿﻿임대인이 변경되면 임차인이 새로운 임대인에게 임대차지위승계 거부를 할 수 있다던데 이 상황에서 제가 임대차지위승계를 거부하 고 이전 집주인(저와 계약서를 쓴 임대인)에게 임대차 반환을 요구할 수 있나요?

--> 판례에 의하면 새로운  임대인과의 승계를 거부하여 종전 임대인에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 "상당기간" 내에 해지의 의사표시를 해야 할 것입니다. 일단은 내용증명을 통해 압박을 하고 이에 불응하면 바로 소송을 제기할 수 있습니다.

2. ﻿﻿﻿임대차지위승계를 거부할 수 있다면 언제까지 제가 의사표현을 해야하나요?
--> 상당한 기간이란 사회 통념상 판단되는 것이므로 너무 늦어지면 해지의 허용자체가 안될 수 있습니다. 집주인 바뀐 사실을 알고 즉시하는 것이  바람직할 듯합다.

3. 새로운 집주인이 새로운 계약서 작성을 거부한다면, 저는 새로운 계약서 작성을 요구할 권리가 없나요?
--> 당연히 요구할 권리가  있습니다. 다만 현재 연락두절상태이으므로 임대인의 자력이 의심스러울 수도 있으니 조속히 종전 임대인에게 해지를 행사하여 보증금을 확보하시길 바랍니다.

4. 임대인 변경 사실을 고지해주지 않은 공인중개사를 공인중개사 위반으로 신고할 수 있나요?
--> 단순한 불고지만으로 고소하기는 어려울듯합니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 소유자 변경사실에 대해 알려주지 않고 잔금일 당일 소유권을 넘긴 것은 전세 사기로 보여집니다. 임대차 승계 거부하고 전 임대인 상대로 보증금반환청구소송 진행해야 하는 사안으로 보입니다.

2. 빠른 시일 내에 하시는 게 좋습니다.

3. 임대인 변경 사실 공인중개사가 알기 어렵습니다.

4. 법무법인 혜안 안병찬 변호사는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축, 어린이집, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

이동규 변호사 · Answer

새로운 집주인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다는 보장이 없습니다.
바로 기존 집주인에게 보증금 반환을 구해야겠습니다.
내용증명을 보내고, 바로 반환청구를 해야합니다.
합리적 비용으로 사건 진행합니다.
추가 문의 주시면 안내해 드리겠습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 잔금일 당일 집주인이 변경되었고, 이에 대해 전 집주인이 미리 설명해주지 않았고, 새로운 집주인이 연락을 받지 않으면, 전세 사기에 해당합니다.

2. 전 집주인에게 계약해지 및 보증금반환청구의 내용증명을 보내고, 새로운 집주인에게 임대인지위승계 거부의 내용증명을 보내고, 전 집주인에게 보증금반환청구소송을 진행하여야 합니다.

3. 전 집주인과 새로운 집주인, 부동산 중개사를 형사고소 하여야, 형사처벌 할 수 있습니다.

4. 전세사기 사건을 수행한 경험 있는 18년차 경력의 건설사 법무실장 출신 형사법 전문변호사와 함께 소송을 진행하여야, 신속하게 보증금을 받을 수 있습니다.

강동호 변호사 · Answer

1. 내용증명 등으로 임대차승계를 거부하고,
해지 의사표시와 더불어 보증금 반환을
기존 임대인에게 청구하는 것이 가능합니다.

2. 판례는 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 판시하였습니다.

3.4. 작성 요구나 중개사 대해 신고하는 것을 고려할 수 있으나, 근본적인 해결책은 아니라고 보입니다.

5. 전세사기가 의심되니,
신속히 연락주시면 도움드릴 수 있습니다.

김준성 변호사 · Answer

법무법인 공명의 <김준성 파트너 변호사>입니다.

1. 상대방들은 처음부터 상담자분을 대상으로 하여 계획적, 조직적 범행을 저지른 것으로 보여집니다. 집주인도 공범일 가능성이 높습니다.

2. 사기 등으로 충분히 고소가 가능한 사안입니다.

3. 현 상황에서 관련 사건의 경험이 많은 변호사를 대리인으로 선임하여 상대방에 대한 형사고소를 진행 하시기를 바랍니다. 이 정도 사안의 사기 범행이라면 고소장 작성 및 피해자 진술을 잘 해주신다면 수사단계에서 상대방을 구속하여 수사 및 기소할 수 있을 것이라 예상됩니다. 매우 중대한 범죄 행위이고, 상담자분이 입으신 피해 역시 매우 중대합니다. 대출 이자만 해도 상담자분이 부담하기에 버거울 것입니다.

4. 형사고소는 그 자체만으로도 채무자에게 심리적으로 매우 큰 압박을 주기 때문에 그러한 목적 하에 형사고소를 진행 하시면 됩니다. 사기혐의도 인정될 가능성이 있습니다. 수사과정에서 합의를 통해 모든 돈을 돌려 받으시는 것이 가장 좋은 결과가 될 것입니다. 재산범죄 사건은 피해를 회복하는 것이 가장 중요하지 가해자의 처벌이 중요한 것이 아니라 합의에 최대한 집중하여야 합니다. 형사에 집중해야 합니다. 특히 상대방은 신용이 좋지 않은 자로 보여지기 때문에 상담자분의 채권과 관련하여서도 개인 회생, 파산을 진행할 가능성이 있습니다. 회생, 파산할 경우 반드시 상대방이 사기로 형사처벌을 받아야만 채권이 소멸하지 않기 때문에 고소건에 집중해야 합니다.

5. 형사적으로 회복하는 것이 가장 빠르고 간단한 방법이 될 것입니다.

6. 추가 상담 진행해주세요. 본 변호사는 형사전문(등록번호 제2019-297호) 변호사입니다. 상담자분과 같이 재산범죄 피해를 입으신 분의 고소 대리인으로 사건을 진행하여 합의로 모든 피해를 회복한 성공사례를 구체적으로 살펴 보고 연락 주시길 바랍니다.

임영근 변호사 · Answer

1. 최근 전세 사기가 심각한 가운데, 빨리 임대인 변경 사실을 알게 되셔서 다행입니다.
이전 집주인에게 임대차지위승계거부의 의사표시를 할 수 있으며, 그 기간에 대하여 법원은 "임차인이 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다"고 판시하므로 최대한 빠른 시일 내에 전 임대인에게 내용증명을 보내시기 바라며, 법률전문가와 상세한 상담을 통해 절차를 진행하시기 바랍니다.
2. 새로운 임대인에게 계약서 작성을 요구할 수 있으나, 현재 연락이 두절되었다는 점을 미루어볼 때, 최대한 빨리 임대차지위승계거부를 하시는 편이 안전할 것으로 사료됩니다.
3. 잔금 지급 당시, 등기부등본 상 소유권 이전이 등록되기 전이었으므로, 공인중개사의 고의를 입증하기 곤란하여 책임을 묻기가 어려울 것으로 보입니다.
4. 상담 예약 주시면 구체적으로 검토해드리겠습니다.@