임대인은 사망, 부인이 상속한정승인 인용 후 상속재산파산신청 생각하는데 어떻게 하나요?

Question

상황
-20년 3월 입주 후 전입신고O/확정일자O
-근저당X/20년 4월 신탁 말소
-20년 11월 임대인 사망
-임대인 부인은 상속한정승인 소송, 자식 외 상속포기
-임대인 빚으로 공매가 넘어가 채권 배분 요구서 작성
-매물 과잉으로 공매 등록되지 못 함
-임대인 부인 22년 7월 상속한정승인 종국: 인용
-임대인 자동차가 경매에 낙찰되어 23년 1월 공매 해제
-임대인 부인이 취득세를 내야 경매를 신청할수 있는데 형편이 되지않아 진행에 어려움이 있고 상속재산파산신청을 해도 2~5년은 걸린다고 하며 이럴경우 임차인이 대위등기를 신청해서 경매 신청하는게 제일 빠른 일처리라며 경매시 취득세와 경매비용은 신청하면 먼저 배당받을수 있다고 함

상담
1부인 말이 맞는지?
2소송~승소 소요기간은?
3승소~보증금 반환 소요기간 은?
4소송비용은?
5승소하면 착수금/성공보수를 부인에게 받을 수 있는 것으로 알고 있는데 못 받으면 추가 소송 하는 것인지?
6승소하면 집 경매뿐만이 아닌 부인 재산을 압류하여 받는 것인지?
7집 경매가 유찰되어 보증금보다 낮아질 경우 남은 보증금은 대항력으로 낙찰자에게 요구하여 받는 개념인 것인지?
8만약 7이 맞다면 낙찰자가 일부금만 주면 어떻게 되는 것인지(대항력 유지력, 소송 필요 등)?
9변호사분과 함께 강제집행, 경매까지 처리가 가능한지?

홍대범 변호사 · Answer

1. 부인 말이 맞습니다.

2. 상속인(임대인 부인)이 임의청산이나 상속재산파산을 하지 않는 상태이기 때문에, 임대인 부인에 대한 보증금반환청구 소송이 필요할 것으로 보입니다. 상속인이 다투지 않을 것으로 보이므로 승소 자체에는 6개월이면 충분할 것으로 보입니다.

3. 보증금 반환 소요기간은 1년에서 2년 정도로 예상됩니다. 경매절차 진행 및 낙찰에 1년에서 2년이 소요될 것으로 보이기 때문입니다.

4. 소송비용 : 인지대, 송달료 등으로 50만원 정도, 변호사비용은 저에게 맡겨주신다면 착수금 440만원에 성공보수 3%로 제안드립니다.

5. 변호사비용은 본안의 일부여서 별도로 소송하지 않고도 곧바로 상속인에 대하여 강제집행이 가능합니다.

6. 승소하더라도 상속인은 피상속인(임대인)의 적극재산 한도내에서만 피상속인의 채무에 대한 책임을 지므로, 집 경매로도 보증금이 충당되지 않는다고 하여 잔액을 상속인의 재산에 강제집행할 수는 없습니다. 다만 변호사비용은 상속인의 고유 채무이므로 상속인 재산에 강제집행이 가능할 것으로 보입니다.

7. 8.  말씀하신대로 남은 보증금은 대항력으로 낙찰자에게 요구하여 받는 것입니다. 낙찰자가 일부금액만 주면 나머지 돈을 받을때까지 질문자님은 임차한 집에서 대항력을 주장할 수 있습니다(퇴거하지 않아도 된다는 의미입니다). 그렇기 때문에 임차인의 보증금이 주택의 가치보다 크면 낙찰자가 나오지 않습니다. 이런 이유로 많은 주택이 임차인에 의해서 낙찰되고 있습니다.

9. 저에게 맡겨주시면 강제집행, 경매까지 모두 처리해드리겠습니다.

목돈이 묶여 있어서 답답한 상황이신 것 같습니다. 법률전문가인 변호사를 통해서 일이 잘 해결되시기를 바랍니다.

홍대범 변호사 드림