전세보증보험 40% 가입상태에서 전세집이 경매로가서 임차인이 낙찰받는 경우 궁금합니다.

1. 최우선순위(확정일자)를 가진 임차인은 보증금 전액을 받지 못하는 경우 미지급 보증금의 한도 내에서 임대차 계약이 존속하여 대항력을 유지합니다. 그러므로 매수인(낙찰자)에게 미지급 보증금을 받을 수 있습니다. 2. 보증보험에 가입되어 있는 경우 대체적으로 채권양도 계약을 하게 됩니다. 이런 경우 안내받은 대로 비율에 따라 받는 것이 맞습니다. 채권양도 계약을 하지 않은 경우 대위의 법리에 따라 보증보험도 배당요구를 할 수 있게 되는데 이는 법리상 논점이 있습니다. 구체적인 계약 내용 확인이 필요합니다. 3. 보증보험에 돌려주는 내용은 직접 돌려주는 형식은 아닙니다. 보증보험 청구를 하고 1억을 받은 다음 경매 절차로 진행되면 위에서 말씀한 내용대로 배당을 받게 되는 것입니다. 배당과 관련하여 임차인이 직접 강제집행(강제경매)을 하는 경우와 제3자가 해당 부동산을 경매하는 경우 내용이 달라집니다. 또한 제3자가 경매를 신청한 경우 배당요구를 하는 경우와 배당요구를 하지 않는 경우에 따라 다른 내용이 있습니다. 4. 임차인은 보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결을 받아 집행권원을 획득한 다음 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 임대인이 임의로 보증금을 돌려 주지 않는 경우 소송 등을 통해 보증금을 회수하는 방법 밖에 없습니다. 이는 해당 부동산의 시세, 우선변제권 순위 등을 확인할 필요가 있습니다. 5. 공인중개사는 임대차 계약과 관련 설명 고지 의무가 있습니다. 중개사가 보증보험 100% 가입을 보장했거나 해당 부동산의 시세 등을 허위로 고지하여 보증금은 절대 안전하다고 말하는 등의 사유가 있어야 보증금 상당 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 부분은 사실관계 확인이 필요합니다. 6. 다수의 임대차 사건을 처리하고 있습니다. 구체적으로 문의주시면 계약내용, 사실관계를 확인하여 법적 대응 방법, 절차, 비용 등에 대해 상세하게 설명해 드리겠습니다.