전세 계약 후 집주인 계약서 위조 사실 확인

Question

22년 7월 초 전세 계약 시 A(전주인)와 계약을 진행하였으며, 계약당시 이후 집주인이 바뀔수있다는 고지를 받음.
잔금날 입주 및 확정일자와 허그보증보험을 가입하였음.
그리고 7월 말 집주인이 변경되어 이사실을 허그한테도 통지하였음(A->B)
이후 현재까지 별문제없이 지내다 어제(23년 1월) 제3자한테 전화가왔는데, 현재 집주인 B한테 이집을 담보로 대출해주려는 사람이고 현재 월세 살고있는지 확인해보기 위해 전화해봤다고함.
자초지종 들어보니 현재 월세 계약서로 위조하여 대출을 받기위해 여기저기 돌아다니고있다는 사실을 알게됨.
녹취자료는 있으나 계약서는 저장되어있는게 없어 제3자에게 못받고있는 상황이며, 집주인한테는 아직 특별한 얘기는 안한상태임.
위와같은 상황에서 궁금한게 있습니다.
1) 전세보증보험이 가입되어있고, 선순위이므로 보증금 2.3억 모두 경매로 넘어가거나 그어떠한 상황에서도 안전한가요?
2) 현재 집주인에게 어떤 액션을 해야할까요? 고소를해야하는지, 경고만 해야하는지.
3) 현재 임대인과의 신뢰가 깨진상황인데, 이 정황상 계약기간은 많이 남았지만 계약해지를 요구할수있는지? 계약해지를 요구할수 있고 보증금을 변제할수있는 능력이 없을때 보증보험을 통해 청구할수있는지?

질문이 많은데 꼭좀 상담 부탁드리겠습니다ㅠㅠ

황미옥 변호사 · Accepted Answer

황미옥 변호사입니다.

새로 바뀐 집주인이 무단으로 임대차계약서를 작성한 것은 형사상 문서위조의 범죄로까지 문제될 수 있습니다. 그러나 설령 집주인의 의도대로 월세 세입자를 중복으로 들이게 되었다 하더라도 상담자 측에게 큰 손해가 생길 것으로 보이지는 않습니다. 우선, 주택도시보증공사HUG에서 시행하는 전세보증금반환보증에 가입되어 있는데다, 위조된 계약서로 인하여 정상적으로 체결된 계약의 대항력이 사라지지는 않을 것으로 보이기 때문입니다.

이러한 이유로 손해가 발생했다고 쉽사리 보기 어렵기 때문에 사기죄로 고소하기는 어려워 보이고 (사기죄는 오히려 위조된 계약서로 계약을 체결한 월세 계약자가 문제 삼아야 할 죄명이라고 보입니다) 문서 위조죄로 고소하는 것을 검토해야 합니다. 다만, 문서위조죄로 고소하기 위하여는 문서의 사본 정도는 확보해 두는 것이 좋습니다.

임대차계약관계에 있어서 기본적으로 요구되는 신의칙과 임대인으로서의 계약상의 의무를 중대하고 심각하게 위반한 경우, 임대차계약관계는 크게 파괴되어 더 이상 유지될 수 없어 계약 해제 할 수 있습니다.

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변호사 황 미 옥