보증금을 포기하고 임대차 계약을 해지하고싶습니다.

Question

저는 임차인이구요, 현재 원룸 월세계약 살고 있습니다. 남은 계약기간은 11개월이며 저는 즉시 방을 빼고싶습니다.

다음 세입자 구해서 집주인 복비 물어주고 보증금 돌려받으면 좋겠지만 저는 최대한 빨리 나가야하고, 보증금 또한 소액이라 솔직히 안돌려받으면 그만입니다. (50만원)

집에 하자가 있거나 계약서상 다른 점이 있어서 그런건 아니고 사정이 생겨서 나가야합니다.

질문 드립니다.
1. 계약서 특약사항에 1기이상 연체시 계약해지 관련 조항이 있습니다. 고의로 월세를 연체하여 계약해지를 유도하여도 될까요?

2. 계약이 해지된 경우 원래 월세계약기간 만큼의 월세를 손해배상 격으로 배상해야 하나요?

김춘희 변호사 · Accepted Answer

1. 임대차계약기간이 아직 만료되지 않았다면, 귀하가 해지하고 싶다고 하더라도,  임대인이 동의하지 않는한, 해지가 어렵습니다. 다만, 계약서 특약사항에 '1기 이상 연체시 임대인에게 계약해지권 부여'하고 있다면, 귀하로서는 월세를 연체하는 방법으로 임대인의 해지권 행사를 유도하거나 합의해지하는 방법 밖에는 없을 것으로 사료됩니다.

2. 임대인이 귀하의 월세 연체를 이유로 계약을 해지한다면, 그 원룸에 살지 않는 귀하로서는 더 이상 월세 상당 부당이득 내지 손해배상을 하지 않아도 될 것입니다.

이충호 변호사 · Answer

1. 임대차계약에 1기 이상의 월세 납입의무 불이행 시 임대인에게 계약해지권 발생 조항이 있다고 보여집니다.

2. 선생님이 고의로 월세 납입의무를 1기 이상 불이행한다고 하더라도 
     이는 상대방인 임대인에게 계약상 계약해지권이 발생함에 그칠 뿐........당연히 계약이 해지되거나, 임대인이 그에 따라 계약을 해지할 의무가 발생하는 것은 아닙니다.

즉, 선생님이 1기 이상 월 차임 지급의무를 불이행한다면  상대방인 임대인에게 계약해지권(권리)이 발생할 수 는 있으나,  상대방인 임대인에게 계약해지의무는 발생하지 않는 것입니다.

3. 따라서, 임대차계약의 원칙으로 돌아가  상대방인 임대인이 계약해지권(권리)를 행사하여 임대차계약을 해지하지 않는 한, 즉 임대차계약이 존속하는 한(임대차계약 기간동안)   선생님은 계약기간 동안 임대차계약 상의 차임지급의무를 계속 부담하셔야 할 것입니다.

4. 즉, 상대방인 임대인은 위와 같은 계약해지권을 행사할 필요 없이 선생님에게 임대차계약 상의 차임에 대한 원금 및 이자의 지급청구를 계속 진행할 수 있다고 할 것입니다.  차임과 이자의 합산액이 보증금을 초과하는 경우라도 그에 관한 지급청구도 할 것으로 보입니다.

5. 따라서 보증금만을 포기하는식으로 계약관계에서 벗어 나는 일은 쉽지 않은 일이라고 할 것입니다.
 
6. 부디 잘 해결되시길 빌겠습니다.