옥탑방 미등기 전세 보증금 돌려받을수 있나요?

Question

1. 옥탑방_601호 전입신고 되는 물건으로 알고 계약 진행 (이와 같이 고지 받음) 
2. 계약당시 다세대 주택인 아래층 502호로 융자 없는 등기를 보여줌
3. 전입신고 하려니 옥탑방 등기가 없어서 동사무소에 서 전입신고 불가하다고 함
4. 공인중개사는 501호(601호 표기상 방 한칸) 라고 부동산 계약서 수정하면 전입신고 된다고 함
그리고 601호에 계속 살고있다면 보증금 지킬수있다고 함
5. 결국 501호로 전입신고 했으며 501호 등기 확인해본 결과 융자가 5억4천만원

서지원 변호사 · Answer

대한변호사협회 등록한 부동산법전문 서지원 변호사입니다.

질문자님의 사안은 임대인의 보증금 반환능력이 의심되는 상황으로, 질문자님은 사실상 601호 옥탑방에 살고 있지만 501호(방한칸)로 전입신고를 한 사안으로 보여집니다. 하지만 대출금이 상당한 501호가 경매처분 될 경우 질문자님은 대항력과 우선변제권이 인정되지 않는 사안이라서 보증금을 반환 받기 어려운 상황이 될 수 있습니다.

먼저 계약의 내용과 다르게 계약상 주소지로 전입할 수 없다면 임차계약상 목적을 달성할 수 없는 것이어서 계약해제를 원인으로 보증금반환을 청구하시고, 임대인에게 내용증명 발송 등을 통해 적극 대응하시는 것이 바람직해 보입니다.

혹 추가적인 문의사항이 있으시다면 언제든 편하게 제게 연락 주시면 보다 더 자세한 상담 드리겠습니다. 감사합니다.

최유정 변호사 · Answer

1. 옥탑방이 미등기된 것이라고 하더라도 임대차계약은 가능하고, 임대인은 계약 종료시 임대차보증금반환 의무를 부담합니다.
다만 제3자에 대한 대항력을 취득하기 위해서는 옥탑방에 전입신고를 해야하는데 불가능한 상태이므로 주택의 소유자가 변경되는 경우에는 변경된 소유자에게 임차인으로서의 권리를 주장하기는 어려울 것으로 보입니다.

2. 만약 계약 종료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한다면 임대차보증금반환청구 소송을 진행해야 할 것으로 보이고, 판결을 받아 계좌 압류, 건물 경매 등 임대인 재산에 대한 집행 통해 보증금 반환받으셔야 할 것으로 보입니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하가 임대인 상대로 보증금반환청구소송 진행은 가능하나, 사는 곳과 전입신고 한 곳이 다르기에 대항력 및 우선변제권 발생하지 않아 경매 시 매수인에게 대항하기 어려울 것으로 보입니다.

2. 임대인 상대로 보증금반환청구소송 진행하시고, 만약 받지 못할 경우 공인중개사 등 상대로 손해배상청구소송 진행하시길 바랍니다.

김명수 변호사 · Answer

미등기주택인 경우에도 주택임대차계약은 가능하며, 임대차기간 만료시 임대인이 보증금반환을 거부한다면 보증금반환청구소송을 통하여 해결해야 할 것입니다. 다만,본건의 경우에는 다세대 주택 중 일부인 옥탑방(601호)으로 전입신고를 하지 않고 501호로 한 경우이므로 대항력과 우선변제권이 인정되기는 매우 어려울 것이므로 향후 경매절차 등에서 불리한 상황에 놓이게 될 것으로 예상됩니다. 법적인 절차에 앞서서 내용증명을 임대인에게 보내서 임대인이 스스로 보증금을 반환하도록 유도하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 변호사명의로 된 내용증명발송 등에 대하여 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.