부동산매매금지가처분을 해제하고자 하는데 어떻게 해결해야 하는지 궁금합니다.

Question

저의 장모님 소유토지(김포시 감정동소재 전 및 임야,3개필지)에 대한 사항입니다.
2020년 2월3일 장모님께서 상기물건에 대한 부동산매매계약서를 작성했습니다.
내용은 1.매매대금은 46억 2.계약금은 1억 3.잔금은 45억(2021년2월26일까지 지급)
의 조건으로 ,특약사항으로 잔금 지급일에 미지급시 본계약은 무효로 하며,기지급된 계약금은 매도인에게 귀속된다로 계약서에 명기되어있습니다.
계약당시 계약금 1억은 통장입금 받았으며,2021년 2월26일 이후에도 잔금지급이
이행되지 아니하였기에 장모님께서는 특약사항에 따라 계약무효로 인지하고
특별한 조치를 한바 없이 지내오던중 2022년 1월말,자금이 필요하여 당토지를 담보로 대출을 하고자 대출기관에 문의 및 협의 도중에 2022년 1월 하순경에 매수인측이 해당토지에 대한 부동산매매금지 가처분 인용을 해놓은것을 알게되었습니다.
이에따라 대출기관의 토지담보 대출도 진행될 수 없다는 고지를 받게 되었는 바,
매수인의 잔금미지급에 따른 정당한 계약무효로 알고 있었는데,재산권 행사에
제동이 걸린 상황이 되었습니다.
따라서,조속히 가처분을 해제하여 정당한 재산권 행사를 하고자 어떤 과정과 절차를 통해야 하는지 문의드립니다. 감사합니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 일반적으로 "잔금을 지급기한에 지급하지 않는 경우 계약은 무효로 한다."는 등의 잔금지급의무 위반을 자동해제의 조건으로 정한 경우에는 잔금지급의무 위반만으로 당연히 계약이 해제되는 것으로 보지 않습니다. 왜냐하면 잔금은 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도의무 등 상대방의 의무와 동시에 이루어져야 하는 관계에 있기 때문입니다. 즉, 동시이행관계에 있는 채무가 이행되지도 않은 상태에서 다른 일방의 채무가 이행되지 않았다는 사정만으로 계약이 당연히 효력을 잃게하는 것은 형평에 어긋나다고 보는 것입니다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91다15614판결).

결국 계약 해제를 원하는 매도인은 잔금 지급기한 전에 미리 소유권이전등기의무 및 인도의무의 이행제공을 하거나 이행을 완료하여야만 비로소 잔대금 미지급으로 계약의 자동 해제를 주장할 수 있는 것입니다.

2. 그리고 계약서상 " 매도인은 매수인이 매매대금을 약정기일에 지급하지 않을 때에는 계약 해제와 동시에 계약금은 매도인에게 귀속된다."라는 약정을 하는 경우도 있습니다. 이것은 매도인이 계약을 해제하면서 그 의무 위반에 대한 벌칙으로 계약금을 몰수하는 조항에 해당합니다. 그런데 계약 해제와 더불어 계약금 등의 몰취 특약까지 존재하는 경우에 대법원은 보통 이를 자동해제 특약이라고 해석하지 않습니다. 즉, 법원은 계약 해제와 더불어 계약금 등의 몰취 특약까지 있는 경우 이는 상대방의 이행지체가 있는 경우 매도인은 매매계약을 해제함과 동시에 계약금 등을 몰취할 수 있다는 특약으로 볼 것이지, 매매계약이 자동으로 해제된다는 자동해제 특약으로 해석하지 않는 것입니다(대법원 1980. 12. 9. 선고 80다1815판결).

3. 결론적으로 사안의 경우 이행의 제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨린 후 이를 원인으로 계약해제를 한 후 이를 근거로 가처분 이의나 취소청구를 하여야 할 것으로 보입니다. 저의 프로필을 확인하시고 상담을 받으시기 바랍니다.

박수진 변호사 · Answer

1. 가처분 이의신청이나 취소신청을 하셔서 가처분을 풀어야 합니다.

2. 계약상 자동해제특약에 관하여 대법원은 91다32022 판결에서 “부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된다고는 볼 수 없다” 고 판시하고 있습니다.

3. 장모님이 별도의 의사표시를 하지 않으셨으므로 지금이라도 상당한 기간을 정하여 계약의 이행을 최고하여 매수인을 이행지체에 빠뜨린 후 상당한 기간이 지났음에도 잔금 지급을 이행하지 않으면 계약해제의 의사표시를 함으로써 계약관계의 구속에서 벗어나실 수 있고 가처분도 해제하실 수 있을 것입니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하 장모님의 경우 특약사항으로 잔금 지급일에 미지급시 본계약은 무효로 정한 경우라도 상대방에게 이행기한을 정하여 최고 후 만약 그 시기까지 잔금을 지급하지 않는 경우라면 계약해제 한다는 내용증명 보낼 필요 있습니다. 귀하가 해제하지 않는 경우 매수인은 동시이행항변 주장할 수 있습니다.

2. 계약해제가 유효한 경우 가처분에 대해 이의신청 후 가처분 말소하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

3. 법률사무소 이름으로 내용증명 보낸 후, 가처분 이의신청 하시길 바랍니다.

임영근 변호사 · Answer

1. 잔대금 미지급에 대하여 해제조건이 붙어있더라도 잔금미지급을 이유로 한 명확한 해제절차를 취했어야 하셨는데
이를 진행하지 않아서 현재와 같은 상황아 발생한 것으로 사료됩니다. 상대방이 잔금을 마련하지 못하고 있다가 최근에 자금사정이 풀려서
매매계약의 이행을 주장하고 있을 것으로 생각됩니다.
2. 가처분에 대한 이의 내지 취소 절차에서도 상대방의 주장의 이유 없음에 대한 명확한 소명을 하셔야만 취소결정을 얻을 것으로 사요됩니다. 이는 보다 구체적 내용을 토대로 판단 가능하며 현재에서 대응 가능한 수단도 함께 다각도로 검토가 필요할 것으로 보입니다. 
3. 상담예약 주시면 구체적 검토 및 대응책을 강구해 드리도록 하겠습니다.

류제형 변호사 · Answer

1. 법원에 가처분이의신청을 제기하셔서, 정지조건부 계약해제 특약의 존재를 주장하셔서, 신청인(상대)의 가처분신청의 피보전채권이 부존재함을 소명하셔야 합니다.

2. 이의신청이 받아들여지게 되면, 해당 재산에 경료된 가처분등기를 말소시킬 수 있습니다.

3. 다수의 부동산 분쟁을 성공적으로 처리해 왔습니다. 저렴한 비용으로 사건을 처리해 드리겠습니다. 연락주시기 바랍니다.

김지원 변호사 · Answer

상대방이 어떠한 사정으로 가처분을  신청하였고 어떤 근거에 의해 가처분 신청이 인용된 것인지 확인이 필요하며,

이에 따라 가처분 이의 또는 취소신청을 하여야 합니다.

보다 구체적인 내용은 송달받으신 서류의 내용 등을 검토하여야 할 것으로 보입니다.

감사합니다.