상가임대차 특약 승계조건계약

Question

안녕하세요.

궁금한내용이 많지만 제일 중요한 1개만 급히 알고 싶어 글을 남깁니다.

상가 임대차 계약을 어쩔수 없이 계약해야 하는 상태라 (기존임차인 친척) 계약 체결하였구요.

헌데 특약에 기존 임차인 승계조건계약으로 체결하였는데...

기존 임차인이 3기 이상 연체한적이 있습니다.

이부분도 저에게 승계가 되는지요.

그럼 오늘도 좋은 하루 되시구요.

감사합니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 임대차보호법은 강행규정이고 임차인에게 불리한 약정은 인정되지 않기에 임차인이 3기 차임연체한 경우라도 승계한 임차인이 차임연체한 것으로 되지는 않습니다.

2. 전문가와 상담 후 사건 진행하세요.

박수진 변호사 · Answer

기존 임차인 승계조건이라는 것의 정확한 의미가 무엇인지요? 임차인의 계약자로서의 지위를 승계한다는 것인지 아니면 새로운 임대차계약이지만 전 임차인과 임대인이 맺은 계약조건을 승계한다는 의미인지에 따라서 결과가 좀 다를 수 있다고 생각됩니다.

박재천 변호사 · Answer

1. 상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
2. 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
3. 민법 제640조 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

기존 임차인의 연체사실은 이후의 임차인에게 승계되지 않습니다.