부모님이 전세사기 연류 된 것 같습니다.

Question

부모님은 집을 팔기 위해 부동산을 내놓은 상태였으며(1.75억) 부동산업자로부터 전세를끼고 매매하는 형태로 집을 정리하자는 제안을 받았고, 갭투자자의 형태의 본인과 매매계약을 체결 후 전세권자와 계약서를 작성하여 전세계약(2억 업계약서 작성 예정이라함)을 통해 대출이 실현 되면 그 금액을 기존 소유권자(어머니)인 부모님의 계좌로 들어갈것이다라고 하여 필요자금 1.75억을 빼고 나머지 2500을 본인들의 계좌로 넣어달라며 가계약금 300만원이 그날 당일 부모님의 계좌로 입금 된 상황입니다. 아들인 저에게 2~3시간 이후 상황이 이상함을 느껴 검색을 청하였으며 어머니와 아버지고 서로 협의되지 않은 상황에서 아버지는 소유권자가 아님에도 어머님의 동의없이 상대측에서 가계약금을 걸은 상황입니다. 저희는 바로 반환 해드리겠다며 정중하게 계좌 요청을 하였으나 차일피일  계좌번호를 주지않고 배액 배상 요구만 하고 있는실정입니다. 가계약금 자체도 중간 매매계약이 먼저이루어져야할 갭투자자가 보내주었어야함에도 실제 전세권자가 입금을 하였으며 이는 두 사람이 공모하여 물건지에 대한 사기작업을 위한 전조로 밖에 판단되지않습니다. 왜 투자자가 넣지않고 전세권자가 넣었으냐 하니 집을 홀딩하기위해 하였고 잔금일자에 서로 협의하여 300을 정산하면 된다고 하였습니다. 실 전세권자는 시세가 1.75억에도 2억을 대출받아 들어오는게 정상적인 행위일까요? 그리고 계약금 입금자의 정보 및 번호 요구에도 불응하며 침묵하고 있는게 맞는 상황인지 궁금합니다. 아니면 바로 경찰서에 진정서를 접수하고 서민 등골을 빨아먹는 행위를 고소고발 하는 형태로 가는게 맞는건지 궁금합니다. 
법적 조치를 할수있는부분이 있는지 염치불구하고 답변 주시면 정말 감사하겠습니다....
일평생모아온돈으로 산집이라 저희 부모님도 꼭 도와주세요

한병진 변호사 · Answer

질문하신 계약을 그대로 진행할 경우 임차인에 대한 사기죄의 공범이 될 가능성이 높습니다.

입금자의 성명과 주소 등 인적사항을 알고 있다면, 300만원을 즉시 법원에 공탁하기 바랍니다.
인적사항을 모르고 있다면 핸드폰 문자로 계약을 진행할 의사가 없다, 환불 계좌를 알려달라는 뜻의 문자를 보내시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하가 매수 고려했던 물건은 깡통 전세이므로 전세입자에게 전세금 돌려주면 남는 것이 없을 것으로 보입니다. 사기죄가 성립하는지는 상대방이 중요한 정보를 고지하지 않는 경우인지 살펴볼 필요 있습니다.

신규원 변호사 · Answer

1. 부동산 매매 시 매도인이 체결한 임대차계약(전세)은 매수인에게 승계 됩니다. 예컨데, 부동산의 소유자가 전세계약을 체결하였다면 전세기간 만료 시 세입자에게 전세보증금을 지급하여야 합니다. 이 때 해당 부동산을 제3자에게 매도하는 경우 그 임대차계약을 매수인(새로운 소유자)이 승계하며, 매도인이 아닌 매수인이 전세기간 만료 시 세입자에게 전세보증금을 지급하여야 합니다. 즉, 매도인(종전 소유자)은 부동산 매매의 결과 기존 임대차계약에 따른 전세보증금 반환채무를 면하게 됩니다. 이에 통상 부동산 시가에서 전세보증금을 제한 금액을 매매대금으로 하여 부동산 매매 거래가 이루어집니다.

2. 위와 같은 거래관행 하에서, 부동산 시가보다 전세보증금이 같거나 높은 경우에는 해당 부동산의 매매가는 0 또는 마이너스가 됩니다. 이를 소위 '깡통전세'라고 합니다.

3. 부동산 가격이 급등 및 급락을 반복하면서 깡통전세가 많아지자,  임대차계약의 승계를 악용한 '갭사기'가 발생하고 있습니다. '갭사기'란 깡통전세는 이미 부동산 매매대가를 받을 수 없으니, 신용불량자나 다중채무자에게 일정한 대가(수수료)를 받고 양도를 해버리고 대신 전세보증금 반환 채무를 면하여 이익을 보고자 하는 것을 말합니다. 이 경우 기존 세입자는 임대차계약이 승계되어 새로운 소유자에게 전세보증금을 반환받아야 하는데, 새로운 소유자가 신용불량자나 다중채무자이기 때문에 사실상 전세보증금을 반환받기 어렵게 됩니다.

4. 위 상황을 고려하면, 부동산업자는 의도적으로 깡통전세를 만들어서 처분하고자 하는 의도로 이해됩니다.  부모님이 전세계약의 당사자시라면 향후 세입자가 전세보증금을 못 받게될 경우 부모님에게 이를 청구할 가능성이 있습니다. 즉, 부동산 매매대금으로  1.75억을 받더라도, 향후 전세보증금 2억을 대신 지급해야할 위험이 있습니다.

향후 법률분쟁이 제기될 가능성이 높아보이니 주의하시기 바라며, 위 사항과 관련하여 전문가의 조력이 필요하신 경우 연락주시면 친절히 상담드리도록 하겠습니다.