부동산 매매 계약금 지급 후 매도자의 계약 불이행

1.귀하에 대한 정확한 답변을 위해서는 계약서의 내용을 면밀히 검토할 필요가 있을 것으로 사료됩니다만, 일단 귀하의 설명을 토대로 답변을 드립니다. 2. 매매대금은 7억 3천만원으로 약정하였으며, 임대차보증금반환채권은 4억 9천만원이고, 가압류채권은 합계금4억 3천만원, 자치단체의 압류채권이 3천만원으로 위 채무금액을 합치더라도 매매대금을 상회합니다. 따라서 귀하께서 정상적으로 매매대금을 지급한다고 하더라도 매도인의 채무를 모두 변제할 수 없는 매매계약이었으므로 계약금7천만원을 지급하더라도 위 가압류 또는 압류채권의 변제가 가능한지, 매도인이 이를 이행하지 아니할 경우의 보완대책 등에 대하여 부동산중개인은 그 위험성과 보완대책, 매도인이 약정을 이행하지 않았을 경우의 위험성 등에 대하여 귀하에게 설명을 하고 보완대책을 수립했어야 했는데 과연 중개인이 그와같은 설명을 했는지 의문입니다. 3. 계약금을 수령한 매도인이 특약으로 정한 의무를 이행하지 않았을 경우 매매계약의 해제와 손해배상금에 대하여 어떤 약정이 있었는지 알 수 없으나, 매도인이 약정을 이행하지 않았다면 귀하로서는 매매계약을 해제하고 기 지급한 계약금의 반환및 약정한 위약금의 지급을 청구해야 할 것이며, 매도인의 재산상태에 비추어 볼 때 자진해서 지급할 형편은 되지 않을 것이므로 위약금청구소송과 함께 편취의사에 따라 사기죄로 고소하시는 것도 검토할 필요가 있습니다. 4. 민사소송을 제기하면서 가압류를 해 놓으셔야 하지만 임대차보증금반환채무와 가압류채권이 경료된 상태이므로 매도인을 상대로 확정판결을 받더라도 위 가압류권자들과 안분비례에 따라 배당을 받아야 할 것이므로 계약금및 손해금에 훨씬 못미치는 금액을 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 민사소송을 제기할 때는 중개인의 중개과실을 원인으로 하여 소송을 제기해야 할 것이며, 계약체결과정에 귀하의 과실도 있는 만큼 과실상계가 될 것입니다. 5. 추가 문의사항에 대하여 연락을 주시면 보다 상세하게 답변해 드리겠습니다.