보증금을 전부 받지 못한 상황에서 다음 세입자가 못 들어오게 할 수 있나요?

Question

계약기간이 끝나기 전, 세입자를 구해놓고 이사를 나왔습니다. 다만 아직 보증금을 돌려받지 못한 상황인데, 집주인이 제 과실이 아닌 하자에 대한 보수비용을 빼고 보증금을 주겠다고 하네요.
제가 그럴 수는 없다, 문을 잠그고 짐을 놔둬서 점유를 해두었다고 하니 집주인은 강제로 도어락을 뜯고 들어가서 짐을 치우고 계약을 종료할 것이라며 으름장을 놓고 있습니다.
이 경우 법적인 다툼이 진행될 것 같은데, 집주인은 예정된 새로운 세입자를 들여보내서 소송을 진행하는 동안 이득을 챙기려 하는 것 같습니다. 이것을 제가 막을 수 있는 방법이 없을까요?

주명호 변호사 · Answer

1. 계약기간이 끝나기 전에 전차인(세입자)에게 전대를 한 뒤 이사를 하신 것인가요? 세입자를 구해놓고 이사를 나왔다고 하셨으므로 그런 경우로 보이는데 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대하지 않았다면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 전대를 하신 것이라면 집주인이 임대차를 해지할 수 없으며 해지여부와 상관없이 자력구제로 집주인이 함부로 도어락을 뜯고 들어오면 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 그리고 보증금과 목적물인도는 동시이행관계입니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시기 바랍니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

2. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

주영재 변호사 · Answer

1. 보증금반환과 목적물반환은 동시이행 관계이므로, 보증금 전액을 돌려받을 때까지 목적물을 점유하실 수 있습니다. 다만, 이 경우에 차임 상당의 부당이득금을 임대인에게 지불하셔야 합니다.

2. 임대인이 목적물을 돌려받기 위해서는 명도소송을 진행하여 승소판결을 받아야 하는데, 그 전에 임의로 도어락을 뜯고 짐을 뺄 경우 주거침입죄가 성립하는 동시에 민사상 불법행위로 인한 손해배상책임이 발생합니다.

연락주시면 더 자세히 설명해드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

사정에 비추어 보면, 임대인의 주장이 너무 과합니다. 
아직 목적물에 대하여 명도를 하지 않은 상황이므로 임대인이 도어락을 뜯고 들어가는 행위는 주거침입죄에 해당할 것입니다. 
임차인께서는 변호사명의로 된 내용증명을 임대인에게 발송하여 본 건 문제를 해결하는 방법을 고려해 보시기 바랍니다. 개인적으로 대응하시는 것 보다는 임대인이 느낄 압박수준이 달라질 것입니다.
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

이연랑 변호사 · Answer

1. 질문자님께서 짐을 놓아두고 점유하고 있는 동안에 집주인이 강제로 들어간다면 주거침입죄에 해당합니다.

2. 보증금을 받으시는 것과 집을 비워주시는 것은 동시에 이행하시면 됩니다.

3. 답변과 관련하여 구체적인 법률조언이 필요하시면 로톡 상담 요청(전화/방문상담)해 주십시오.