신축상가건물 하자보수관련 소송

Question

신축 상가건물 준공 후, 옥상에 금이 가고, 창문에 비가 새는 등의 하자가 있지만 시공사는 이것이 정상이라고 우기며 수리를 해 주지 않으려고 함. 내용증명을 수차례 보냈지만, 수리의사가 없다는 내용증명을 보냄. 따라서 건설공제조합 보험으로 해결하려고, 공제조합에 문의했지만, 시공사에서 자신들은 문제가 없다고 주장하면서, 보증금 인출을 방해하고 있음. 2년의 하자보수 계약에서 1년이 지난 시점임.
질문1: 옥상바닥에 금이 가서 수리하지 않으려고 할 때, 건축주가 법적으로 해결할 수 있는 방법은 무엇인가요?
질문2: 옥상바닥 보수 공사에 들어가는 비용은 약 1200만원 정도입니다. 이를 시공사로부터 받을 수 있을까요?
질문3: 건설공제조합은 하자가 있는 현장에 나와 확인도 하지 않고, 시공사의 주장을 듣고서 보증금을 내 주지 않는 것은 불법이 아닌가요?
질문4: 이 문제를 소액청구로 받을 수도 있나요?
질문5: 건축물에 금이 하자인지의 기준이 5미리라고 들었는데, 대부분의 금이 5미리를 훨씬 넘는데, 하자 인정을 받을 수 있나요?
질문6: 재판을 하게 되면, 소요되는 비용과 기간은 얼마나 될까요?

전병덕 변호사 · Answer

1.  시공사가 배상을 거부한다면 손해배상청구의 소송을 제기하는 방법밖에 없습니다.

2. 소송은 증거 싸움이기 때문에 미리 증거를 잘 준비하시는 것이 필요합니다.

3. 방문상담을 신청하시면 어떤 증거가 필요한지 소송전략 등에 대해 자세하게 답변드리겠습니다.

송인욱 변호사 · Answer

상대방 측과의 대화나 전화 통화 시 녹취는 해 두시고, 건축주로서는 이하의 법규에 따른 손해배상 청구가 가능합니다.

민법 제750조 (불법행위의 내용)

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제751조 (재산이외의 손해의 배상)

①타인의 신체, 자유 또는 명예를 해하거나 기타 정신상고통을 가한 자는 재산이외의 손해에 대하여도 배상할 책임이 있다.
②법원은 전항의 손해배상을 정기금채무로 지급할 것을 명할 수 있고 그 이행을 확보하기 위하여 상당한 담보의 제공을 명할 수 있다.

추후 감정 신청을 통해 하자 정도, 보수 가능 여부, 금액 등을 특정하면 되는데, 1,200만 원의 보수 공사 비용을 먼저 지급하는 것은 추후 하자 감정에 영향이 있기에 급한 것이 아니라면 하지 않으시는 것이 좋습니다.

공제조합의 경우 법원 판결이 있다면 곧바로 지급하나 사안은 양 당사자의 의사가 다르기에 임의적으로는 지급하지 않습니다.

소액 청구의 경우 하자 금액의 액수에 따라 달라질 수 있고, 하자인지는 감정인이 결정하게 되며, 비용 등은 사무실로 문의 부탁드립니다.

주명호 변호사 · Answer

하자 담보 책임 기간이 지나면 건설사의 책임이 면해지기 때문에 건설사는 건축주의 하자 보수 요청에도 시간 끌기에 치중하는 것이 현실입니다. 따라서 소송을 제기할 수밖에 없는 구조입니다.

사안의 경우 명백한 하자에 해당하므로 하자보수나 보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 진행하셔야 합니다. 소송기간은 1년을 보시면 되고 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용이나 감정 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시면 됩니다.

증거보전으로 하자에 대한 감정을 먼저 받으신 후 본안소송을 진행하시기 바랍니다. 소가 3000만원 이하가 소액청구입니다. 건설공제조합이 보증금을 내어주지 않는 것이 불법은 아닙니다. 보증금에 대하여 가압류를 걸어 두실 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

박지영 변호사 · Answer

네 내용 잘 봤습니다.

신축건물 하자보수 사안은 하자원인이 부실시공에 있다는 점을 전문가에게 감정받는 것이 가장 중요합니다.

대체로 시공사는 본인들 잘못이 아니라고 주장하는 편이고 건설공제조합은 시공사가 하자를 부인하는 경우 추후 시공사로부터 돈을 받기 힘들거라 예상하고 돈을 지급하는 데 소극적입니다.

따라서 시간이 흐를수록 균열만 커지기 때문에 신속히 증거보전처분하여 감정을 먼저 받고 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 본안소송을 하는 것이 가장 좋습니다.

5미리면 하자로 인정받기 충분하며 비용 관련해서도 시공사측 잘못이 분명하면 추후 감정비, 소송비용 등을 시공사측이 대부분 내야합니다.

추가 문의사항은 연락주세요!

안병찬 변호사 · Answer

1. 시공사가 하자보수 청구에 응하지 않는 경우라면 소송 진행하는 방법 밖에 없습니다. 공제조합은 보험금 지급하지 않는 경향이 있습니다.

2. 전문가와 상담을 통해 사건 진행하세요.

서정식 변호사 · Answer

귀하의 질의 사항에 대해 아래와 같이 답변드립니다.

질문1: 옥상바닥에 금이 가서 수리하지 않으려고 할 때, 건축주가 법적으로 해결할 수 있는 방법은 무엇인가요?
  시공사가 수리를 해주지 않는다면, 법적조치를 할 수밖에 없으며, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 통해 감정(하자 여부, 하자일 경우 보수 금액 등)을 거쳐 배상을 받고 그 금원으로 보수를 하시는게 가장 현실적입니다.

질문2: 옥상바닥 보수 공사에 들어가는 비용은 약 1200만원 정도입니다. 이를 시공사로부터 받을 수 있을까요?
  소를 제기하여 법원이 선정한 감정인의 감정 결과에 따라 보수비용을 받을 수 있습니다.

질문3: 건설공제조합은 하자가 있는 현장에 나와 확인도 하지 않고, 시공사의 주장을 듣고서 보증금을 내 주지 않는 것은 불법이 아닌가요?
   시공사가 하자를 부인하는 경우 건설공제조합은 적극적으로 나서지 않는 경우가 대부분입니다. 왜냐면 건설공제조합이 먼저 보험금을 지급한 후 시공사에 구상권을 청구해서 회수를 해야 하는데, 그 때 시공사가 구상을 거부하여 재판을 한 결과 보험금지급사유인 하자가 인정되지 않는다면 건설공제조합은 난감한 상황이 되기 때문입니다.

질문4: 이 문제를 소액청구로 받을 수도 있나요?
  소액청구는 3000만원 이하의 소액심판청구를 말하는 것인데, 이 또한 일반 민사소송의 일종으로 별도의 절차가 있는 것은 아닙니다.

질문5: 건축물에 금이 하자인지의 기준이 5미리라고 들었는데, 대부분의 금이 5미리를 훨씬 넘는데, 하자 인정을 받을 수 있나요?
  콘크리트 균열은 0.3.mm ~0.4mm 이상이면 하자입니다. 만약 5mm이라면 명백한 하자입니다.

질문6: 재판을 하게 되면, 소요되는 비용과 기간은 얼마나 될까요?
  기간은 하자의 양에 따라 1심의 판결선고시까지 최하 6개월에서 1년 예상되며, 비용은 변호사보수 500~ 1000만원 사이, 감정비용 500~ 1000만원 내외 소요되고, 이 비용은 승소하면 상대방으로부터 보전받을 수 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

사정에 비추어, 공제조합에 대한 시공사의 보증금반환채권을 가압류하시고, 본안소송(하자보수에 갈음하는 손해배상청구)을 통하여 집행권원을 확보해서 강제집행해야 할 것으로 보입니다. 
가압류와 본안소송을 진행하기 위해서는 증거자료들을 미리 확보해야 할 것입니다. 물론, 소송과정에서의 감정절차를 통하여 하자가 아니라고 판단되는 부분들에 대해서는 어쩔 수는 없을 것입니다. 결국, 소송에서는 감정결과에 따라서 손해액이 결정될 것입니다. 
이러한 소송의 경우, 1심 재판기간은 하자감정을 거치게 되므로 최소한 1년 정도는 걸린다고 보셔야 할 것입니다. 변호사보수는 적절하게 조정할 수 있습니다. 
우선, 법적절차에 들어가기 전에 변호사명의의 내용증명을 시공사에 보내어 임의이행을 촉구해 볼 필요성은 있다고 보입니다. 
참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.