집주인 사기죄 고소가능한가요

Question

전세계약시 부동산에서 보여준 등기부등본에 근저당이 없었고 입주일에 은행에서 근저당이 되어 경매에 넘어갔는데 부동산, 집주인을 사기죄로 고소가능한가요? 입주일에 전입신고, 확정일자도 다 받았는데 은행이 선순위라 전세금을 하나도 못받게 될 것 같습니다. 그 외에  제가 후순위인데 전세금을 돌려받기 위해 할 수 있는게 있는지도 궁금합니다. 지인말로는 전세금액중 3000-5000만원은 최소 보장을 받기때문에 받을수 있다고 하는데 맞는건지요? 맞다면 어떻게 신청할 수 있나요?

이철호 변호사 · Answer

일단 집주인에 대하여는 사기죄 고소가 가능하고 수사만 잘 한다면 혐의가 인정될 것으로 보입니다.

부동산중개인에 대하여는 일단 공범으로 고소하여 실제로 공모하였는지 여부를 확인해야 할 것으로 보입니다. 
실무상 부동산중개인이 수수료 때문에 이 같은 범행에 공모하는 경우가 드문 것은 사실입니다만 혹시라도 그랬을 수도 있기 때문에 고소하는 편이 나아보입니다.

주택임대차보호법 및 시행령을 한번 살펴보시면 전세보증금이 얼마나 보호되는지 알 수 있을 것입니다.
만약 우선변제권이 인정되지 않는다면 먼저 설정된 근저당 때문에 실제로 받을 수 있는 돈이 그리 많지 않을 수도 있습니다.

김용대 변호사 · Answer

대한변호사협회 민사집행전문 변호사입니다.

1. 임대인이 잔금을 받을 때 이미 근저당권을 설정해주었음에도 불구하고, 위와 같은 사실을 고지하지 않고 잔금을 지급받은 것이라면 사기죄가 성립할 수가 있으니 사실관계 확인 후 형사고소를 하는 것이 바람직해 보입니다.

2. 지역마다 일정 금액은 최우선 변제 임대차보증금으로 경매절차에서 배당을 받으실 수 있습니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 임대인이 근저당권 설정 진행 사실을 숨기고 임대차 계약을 진행하여 경매에서 보증금을 다 돌려 받지 못한다면 상대방의 기망으로 재산상 손해가 있는 것으로 평가할 수 있어 사기로 고소가 가능합니다. 변호사를 선임하여 사기로 고소하시고 충분한 합의금을 받으시기 바랍니다.

2. 후순위자라도 보증금에 따라 최우선변제를 받으실 수 있습니다. 보증금 액수 및 지역을 알아야 판단할 수 있습니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

3. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

조대진 변호사 · Answer

임대인이 근저당이 설정예정인사실을 숨기고 전세계약을한경우 충분히 사기죄로 고소가가능합니다 전화주세요 도와드리겠습니다 좀더자세한상담을 위해서 전화로 연락주시면 앞으로의 대응방향에 대해 자세히 설명드리겠습니다

박상우 변호사 · Answer

1. 임대인이 근저당 설정 사실을 숨기고 계약을 체결하였다면 사기죄 형사고소 가능한 사안입니다.

2. 소액보증금 우선변제 가능해 보입니다. 경매 절차에서 배당 요구를 하셔야 합니다.

3. 저는 대한변협 인증 형사법 전문변호사입니다. 보증금, 사기죄 형사고소 사건 성공경험이 있습니다. 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 연락주세요.

정성열 변호사 · Answer

1. 임대차계약 후 잔금을 치룰 때 보통 당일에 목적 부동산에 관한 등기부등본도 확인하는데 과정을 거치지 않아 임대차계약 체결 후 잔금일 이전에 임대인이 근저당권을 설정한 경우인지, 아니면 잔금일 당일에 잔금 지급을 받은 후 근저당권을 설정한 것인지 알 수 없으나, 잔금일에 거래상 매우 중요한 사항을 고지하지 않은 채 보증금의 잔금을 지급받은 것 자체가 사기죄 성립가능성이 높아 보입니다.

2. 전세금의 총액이 소액임차인에 해당한다면 지역에 따라 일정액을 보장받을 수 있으므로, 소액임차인 해당여부를 먼저 검토하신후 경매절차에서 필요한 배당요구 등을 하셔야 할 것입니다.

하진규 변호사 · Answer

삶의 가장 중요한 장소를 꼽으라면 단연코 '내 집'을 꼽을텐데, 오히려 그 집으로 인해 상심이 크실 것 같아 먼저 위로의 말씀을 드립니다.

일반적으로 사기죄는 상대방에게 기망을 수단으로 하여 재산상 이익을 취득하는 것을 의미하는데, 만일 의뢰인께서 전세계약시 근저당없음을 명확히 확인하고 계약을 하신 경우라면 계약의 상대방인 집주인은 기망의 고의가 존재하는 것으로 보입니다.

또한 전세금액중 약 5천만원 정도는 보장 받을 수 있다는 지인의 조언은, 아마도 임차인의 우선변제권에 대한 내용으로 보입니다. 그런데 이 부분 역시 주택의 형태와 계약의 내용, 실제 입주일 및 전입신고일 등에 따라 검토가 필요한 부분입니다.

특히 입주일과 동시에 근저당권을 설정하여 경매에 넘긴 것으로 추측컨데, 최근 유행하는 전세사기의 일종이 아닌가 싶습니다.  이처럼 악질적 수법의 경우, 무엇보다 피해사실을 확인한 즉시 형사 절차와 민사 절차를 신속히 대응하실 것을 강력히 권해드립니다.

저도 최근 집을 구하면서 이러한 조직적이고 지능적인 사기 행태를 유의주시하고 있었습니다. 아래 MBC PD수첩을 통해 전세사기 피해자들이 겪는 어려움을 확인해보시면 저의 조언이 이해되실 것입니다. 하루 아침에 길거리로 내몰린 피해자들은 오늘도 사기범을 찾아 전국을 돌아다니는 등 그 피해가 너무나도 막심합니다. 
https://www.youtube.com/watch?v=YholGrxZie4

삶에  위기가 몇 번 찾아온다면, 지금이 그 위기일 수 있습니다.

저희 사무소가 아니어도 좋습니다. 
높은 파도 앞에서 혼자 감내하기 어려워 두렵다면 의뢰인님의 삶을 진심으로 걱정하는 변호인의 도움을 받으시기 바랍니다.

의뢰인님의 고민을 나누고 불안은 덜어드리겠습니다. 위기는 극복해드리고 평온을 되찾아 드리겠습니다.

하루 빨리 의뢰인님이 평온안 삶으로 돌아가시길 진심으로 기원하겠습니다.

황현종 변호사 · Answer

1. 사기죄가 성립하기 위해서는 집주인과 중개사가 미리 짜고 질문자에게 거짓말을 하여 이에 속은 질문자가 계약을 체결하고 돈을 지급받은 것이라는 것을 밝혀야 하는데, 질문자의 질문의 내용만으로는 민사절차로 해결하라고 하는 경우가 많으므로 구체적인 상담을 받고 진행하시는 것이 좋습니다.

2. 주택임대차보호법상 소액임차인의 요건에 해당하면 최우선변제를 받을 수 있는 금액이 있습니다.

장영돈 변호사 · Answer

1. 집주인이 근저당권 설정 예정인 사실을 숨기고 의뢰인과 전세계약을  체결했다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 고소 가능합니다.

2. 소액임차인은 최우선변제권이 있고, 경매절차에서 주장하셔야 합니다.

3. 도움이 필요하면 연락주세요.

김명수 변호사 · Answer

1. 중개인이 임대인과 공모하여 진행한 사안이 아니라면 중개인에게 형사적인 책임을 묻기는 어려울 것으로 보입니다. 임대인에 대해서는 형사고소가 가능할 것입니다.
2. 그리고 지금 진행중인 경매사건에서 대항력과 확정일자를 갖추었으므로, 배당요구를 하시고 보증금 중 일부금이든, 소액보증금이든 배당을 받으시기 바랍니다. 구체적인 배당금액은 경매법원의 경매절차에서 결정될 것입니다.
3. 나머지 받지 못한 금액에 대해서는 향후 형사절차에서 피해를 회복하지 못하게 되면, 임대인을 상대로 보증금반환청구소송과 강제집행절차를 통하여 해결해야 할 것입니다. 
4. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하신다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 저렴한 비용으로 처리해 드리겠습니다.

지세훈 변호사 · Answer

집주인의 고의를 입증하는 것이 쉽지는 않겠지만 근저당권이 설정될 예정인 사실을 숨기고 전세계약을 한 경우에는 사기죄로 고소해 볼 수 있는 사안입니다. 귀하가 소액임차인에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 것이고 경매절차에서 배당요구를 하셔야 보증금을 받을 수 있다는 첨 참고하시기 바랍니다.