아파트 매매 계약 후 잔금날 윗집에 의한 누수가 확인 될 경우 잔금을 늦출수 있나요?

Question

안녕하세요. 오래된 아파트 매매 계약 후 3월 잔금 예정입니다.
현재 임차인이 거주하고 있으며 집 방문을 거절하고 있는 상황입니다.
 계약서 작성 당시 베란다 천장 결로가 있음을 고지함.을 기입하였으며 누수엔 없음을 체크했습니다.
하지만 인테리어 업체에서 베란다 천장은 결로가 아니라 누수일 가능성이 크다하여 확인해보고자 하였으나 임차인이 거부하는 상황입니다.
1. 만약 잔금날 임차인 이사 후 누수가 확인 될 경우 계약해지를 주장할 수 있나요?
2. 1번이 불가능하다면 계약서에 누수가 없음으로 계약했으니 누수가 수리되면 잔금을 지불하겠다.라고 주장할 수 있을까요?
3. 1번 2번 둘다 불가하다면 윗집이 언제까지 수리해준다 약속을 하면 잔금을 지불하겠다.라고 주장할 수 있을까요?
살면서 처음으로 큰돈 지불하는데 문제가 생길까봐 하루종일 전전긍긍하네요 ㅠ
답변주시면 감사하겠습니다.  좋은 하루되세요.

송인욱 변호사 · Answer

사실관계 확인이 선행되었어야 하는 아쉬움이 있는 사안입니다.

사안의 경우 건물 자체의 하자인지 그렇지 않은 자연 현상에 따른 것인지 확정이 되어야 하고, 전자라면 매매 후 하자담보 책임을 물을 수는 있어 보입니다.

누수가 수리되면 또는 약속을 하면 잔금을 지불하겠다는 주장은 별도의 약정이 없기에 상대방이 동의하지 않는다면 효력이 없는데, 잔금을 지급하지 않고 있으면 잔금 지급 청구 소송을 할 것이고, 그러한 경우 반소를 통하여 위 하자를 입증하는 방식으로 정리를 해야할 것으로 보입니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 잔금일에 임차인 이사 후 누수가 확인되더라도, 누수로 인하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 정도가 아니라면 매매계약을 해제할 수는 없을 것입니다. 다만, 매수인은 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수는 있을 것입니다. 구체적인 사안별로 판단을 해보아야 할 것으로 보입니다.
2. 현재 시점에서 이러한 문제점을 미리 매도인에게 고지하여 향후 발생할 수 있는 상황을 대비하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
3. 매도인에게 잔금지급기일 전에 미리 매수인이 목적물을 확인할 수 있도록 임차인을 설득하라고 요구해 보시고, 누수가 수리되면 잔금을 지급한다는 문제는 매도인과 협의가 되어야 할 사안으로 보입니다. 자칫 매수인께서 채무불이행에 따른 책임을 부담할 수도 있기 때문입니다.
4. 가장 급한 일은, 누수의 원인이 어디에 있는지 여부와 누수의 정도를 파악하고 이를 보수하는 문제라고 보입니다. 매도인을 적극적으로 설득하여 보시기 바랍니다. 중개사가 있다면 중개사에게 협조를 부탁해 보시기 바랍니다.
5. 매도인이 전혀 협조하지 않는다면, 변호사를 통한 내용증명발송을 고려해 보시기 바랍니다.
6. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 변호사명의로 된 내용증명발송 등에 대하여 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 건설사 법무 실장 출신 경력 변호사로서,  다수의 부동산 하자 담보책임 청구소송을 수행한 경험에 의하면,
2. 매매 목적물에 하자가 존재하고, 하자로 인하여 부동산을 매입한 목적을 달성하기 어렵다면, 매도인에게 잔금을 연기하고, 하자를 수리해달라고 내용증명 보내야 합니다.