부동산 계약서 특약 사항 효력은?

Question

부동산을 계약하며 한가지 특약 사항을 넣었습니다.
저는 매수인이고 매도인 요청사항이며
통상적으로 누수가 발생하면 6개월 내에  매도인이 보상을 하는 것이지만 이 번 매매계약에서는
누수가 발생하면 매도인이 책임을 지지 않는다는 조항을 계약서 특약조항으로 하나 넣자는 것입니다.
저는 승낙했고 소유권이전이 완료 되었습니다.
그러나 이 후 아래집에서 누수가 발생했다고 연락을 받았고 누수 원인도 매수한 집 배관누수 였습니다.

이럴경우 부동산 계약서 상의 특약 조항대로
책임은 매도인에게 없어서 제가 피해보상을 받을 수 없나요?

안병찬 변호사 · Answer

1. 하자담보책임에 관한 조항은 강행규정이 아닌 임의규정이어서 책임을 묻지 않기로 하는 특약사항이 있는 경우라면 귀하는 매도인에게 책임을 물을 수 없는 것이 원칙입니다.

2. 다만 매도인이 이러한 점을 알고도 특약사항을 추가한 경우라면 취소 가능성은 열려 있기는 합니다.

박성남 변호사 · Answer

당사자 사이에 자유로운 의사로 체결된 특약은 유효합니다.
따라서 원칙적으로 질문자는 매도인께 책임을 물을 수 없습니다.

다만, 매도인이 누수 사실을 알면서 이런 사정을 숨기고 위 특약을 넣은 경우라면
계약을 취소하거나, 손해배상을 받는 등 법적조치를 취할 수 있습니다.

다만, 변호사 선임 비용이 누수 수리비용보다 높을 것으로 보여서 실익이 있을지는 의문입니다.