토지 매매시 중도금 까지 지급 했는데 제3자와 계약했습니다

Question

안녕하십니까?

태양광 사업을 하고자 토지 매매계약을 했습니다.
계약금 및 중도금 까지 지불한 상태이며 개발 허가 완료시 잔금 지급 하기로 하였습니다

사업준비중이었는데 토지 등기부 등본을 떼어보니 제3자에게 매매가 완료가 되었습니다.

지주는 계약금 및 중도금만 돌려 주겠다 하고 있고요

저희는 사업 준비하면서 토지 대금 뿐만 아니라 각종 허가서류 등에 훨씬 더 많은 자금이 투입 되었습니다

배상을 어떻게 받을수 있을지요
(소송을 준비하려 합니다. 형사? 민사? 모두)

많은 도움 부탁 드립니다

주명호 변호사 · Answer

1. 중도금이 지급되기 전에 소유권을 이전한 경우라면 배임죄를 물을 수 없지만 사안의 경우 중도금을 지급한 이후 소유권을 이전한 경우라고 보여지므로 상대방을 배임죄로 형사고소할 수 있습니다. 전득자가 이러한 사정을 알고 적극 가담한 경우에는 전득자도 배임죄의 공범의 책임을 지게 됩니다. 변호사를 선임하여 상대방 주소 관할 경찰서에 정식으로 배임죄로 고소장을 제출하시기 바랍니다. 이 형사절차에서 상대방이 형사처벌을 면하기 위하여 합의를 시도해 오면 충분한 합의금을 받고 합의서를 작성하여 주시면 됩니다.

2. 위 형사절차에서 합의가 성립되지 않으면 민사상 손해배상을 별도로 청구하실 수 있습니다. 손해배상의 기준은 이행이익을 원칙으로 합니다. 즉 대상물의 시가 상당액이 손해배상의 기준이 될 것입니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송 비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시기 바랍니다. 형사고소와 민사대리를 위한 상담을 받으시기 바랍니다.

3. 추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

김상배 변호사 · Answer

1. 부동산의 이중매매에 있어서 매도인은 형사적으로 배임죄의 죄책을 부담하고, 민사적으로는 손해배상책임을 부담합니다. 다만 매도인이 이미 이중매수인에게 소유권이전등기를 경료해 주었다면 귀하께서는 그 소유권이전등기의 말소를 구할 수는 없습니다. 다만 이중매수인이 매도인의 이중매매에 적극 가담한 경우라면 물론 이중매수인을 상대로 소유권이전등기의 말소등기청구도 가능할 것입니다.

2. 귀하께서는 매도인에게 계약금및 중도금을 지급한 상태에서 그 지상에 사업의 목표로 하여 각종 인허가 등 사업을 추진해 왔으므로 본건 매도인의 이중매매로 인하여 입은 손해를 배상청구하실 수 있는데, 이 경우 손해배상의 범위를 잘 살펴야 할 것입니다. 우리 민법은 손해배상에 있어서 '이행이익' 즉 해당 계약이 정상적으로 이행됨으로 인하여 얻게 될 이익을 원칙으로 하기 때문에 본건 손해배상의 범위에는 이행이익을 기준으로 산정되어야 할 것입니다.

3. 본건과 관련하여 추가 문의사항에 대하여 연락을 주시면 보다 상세히 답변해 드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하가 이미 중도금을 지급하여 이행에 착수한 경우로 매도인은 게약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없습니다.

2. 귀하는 상대방을 배임죄로 고소하고 손해배상 청구할 수 있습니다.

3. 전문가와 상담을 통해 고소장 작성, 고소인 조사 내용 정리, 조서 정정, 변호인 의견서 작성, 합의절차, 민사소송 진행 등 변호인의 조력 받아 사건 진행하세요.

김현중 변호사 · Answer

1. 상대방을 배임죄로 형사고소 가능한 사안 입니다.

2. 배임죄 고소 후, 합의금명목으로 피해를 회복하여 보시고, 합의가 이루어지지 않는 경우 민사 상 손해배상 청구 또한 하시길 바랍니다.

3. 시가차액 뿐 아니라 허가서류 등에 투입된 비용 또한 함께 손해배상으로 청구하시길 바랍니다. 태양광 사업을 전제한 토지매매라는 것은 매도인 또한 알고 있었을 것이므로 이 또한 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

4. 다수 유사 사건 성공적인 수행 경험 있습니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 대한변호사협회 인증 형사법 전문변호사로서, 다수의 이중매매로 인한 배임죄 형사사건을 수행한 경험에 의하면,
2. 매도인이 중도금까지 지급 받고서도 다른 사람에게 토지를 팔았다면, 배임죄로 형사고소 하여 처벌 가능합니다.
3. 형사고소와 별도로, 민사법원에 피해입은 금액 전부에 대하여 매도인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하여야 피해금을 받을 수 있습니다.

정성열 변호사 · Answer

매도인의 이중매매는 형사상 배임죄에 해당하므로 이에 관한 형사고소를 진행할 수 있습니다.
매도인의 채무불이행에 의한 손해배상으로 계약이 이행되었을 경우 질문자님이 얻을 수 있는 이익, 즉 당해 토지의 시가상당액(잔금 공제)을 통상손해로 청구할 수 있고, 질문자님의 사업 준비 상황 등을 매도인이 알고 있었다면 각종 인허가 투입비용 등을 특별손해로 청구할 가능성도 있습니다.

이동찬 변호사 · Answer

1. 질문자분께서 이미 중도금까지 지급한 상태이기 때문에 매도인이 계약금의 배액을 배상하거나 말씀 주신 것과 같이 계약금과 중도금만 반환하고 계약을 해제할 수 있는 사안이 아닙니다.

2. 전형적인 '부동산 이중매매'의 사례입니다. 형사적으로, 제2매매의 사실관계 시점에 따라 매도인은 질문자분에 대한 배임죄가 성립할 수 있고 만약 제3자가 이러한 범죄행위를 알고 적극가담한 경우라면 그 제3자 역시도 형사 처벌을 받게 됩니다.

3. 민사적으로, 제3자가 이러한 사정을 알고 적극가담해서 해당 토지의 명의를 취득한 경우가 아니라면 질문자분께서 해당 토지의 소유권을 취득할 수는 없고 매도인에게 손해배상을 청구하실 수 밖에 없는 사안입니다. 매도인의 이중매매로 인한 통상의 손해 외에, 질문자분께서 사업을 준비하면서 각종 허가서류 등에 훨씬 더 많은 자금이 투입됨으로써 발생한 손해는민법 제393조 제2항의 특별손해에 해당하며 이는 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있으니 이 점을 입증하실 자료를 잘 챙겨 두실 필요가 있습니다.

4. 위와 같은 민/형사상의 소송을 제기함과 아울러 상대방 재산에 대한 가압류나 가처분 등 사전 보전조치도 함께 취하실 필요가 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 부동산매매계약과 관련하여 중도금까지 이미 지급된 상황이라면 이행의 착수가 있는 경우이므로 매도인은 해약금계약에 기한 계약해제를 할 수가 없습니다.
2. 그럼에도 불구하고 매도인이 제3자에게 본건 부동산을 매매하고 이전등기까지 완료한 상황이라면, 매도인을 배임죄로 형사고소할 수 있을 것입니다.
3. 형사고소와는 별개로 민사상의 손해배상청구소송을 제기할 수도 있을 것입니다. 
4. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 소송절차진행 등에 대하여 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

남중구 변호사 · Answer

1. 전형적인 이중매매 사안이네요.
2. 상대방에게 배임죄를 물을 수 있고, 현 시세의 토지가격 상당의 손해배상을 받을 수 있습니다.
3. 만약 상대방이 우리가 태양광사업을 위하여 인허가를 받고 매매한다는 사실을 알고도 이중매매했다면 관련 손해배상도 모두 청구할 수 있습니다.
소송과정이 짧지는 않겠지만 재산을 미리 가압류하고 본안소송을 하는 것이 바람직합니다.
자세한 내용은 전문가와 상의하여 진행하시기 바랍니다.
감사합니다.